商品房预售合同纠纷 （2019）鲁06民终2048号

依据烟台市中级人民法院（2012）烟商初字第183号民事调解书认定的事实，一路顺置业为借款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给农行烟台分行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，农行烟台分行对涉案房屋享有抵押权，故顾安阳、一路顺置业签订的购房合同的履行受农行烟台分行的约束。一路顺置业通过出售办理了在建工程抵押的房屋，并以卖房款偿还其借农行烟台分行的借款，该行为农行烟台分行是知晓的。农行烟台分行未于购房人与一路顺置业签订商品房买卖合同前阻止买卖行为发生或告知购房人相关风险责任，应视为农行烟台分行对买卖行为发生的默许或放任，由此产生的不能实现债权的风险责任不能归咎于不知情的善意购买人。顾安阳作为涉案房屋的买受人，根据房屋买卖合同，已经履行了支付全部购房款的合同义务，一路顺置业已将房屋交付顾安阳占有使用，故顾安阳、一路顺置业签订的购房合同合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故顾安阳购得涉案房屋的相应权益优先于农行烟台分行的在建

依据烟台市中级人民法院（2012）烟商初字第183号民事调解书认定的事实，一路顺置业为借款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给农行烟台分行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，农行烟台分行对涉案房屋享有抵押权，故顾安阳、一路顺置业签订的购房合同的履行受农行烟台分行的约束。一路顺置业通过出售办理了在建工程抵押的房屋，并以卖房款偿还其借农行烟台分行的借款，该行为农行烟台分行是知晓的。农行烟台分行未于购房人与一路顺置业签订商品房买卖合同前阻止买卖行为发生或告知购房人相关风险责任，应视为农行烟台分行对买卖行为发生的默许或放任，由此产生的不能实现债权的风险责任不能归咎于不知情的善意购买人。顾安阳作为涉案房

山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终2048号上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街**。负责人：刘剑波，行长。委托诉讼代理人：申福文，该分行员工。委托诉讼代理人：原国顺，山东鑫楷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾安阳，男，1987年9月10日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：刘桂成，山东宁海律师事务所律师。委托……