物业服务合同纠纷 （2014）三中民终字第04919号

本案争议的焦点之一是物业公司是否已经有效履行《物业服务管理协议》之义务。本案中，吴利剑主张屋顶漏水以及其所有的车辆在地下车库受损问题，对于屋顶漏水问题，物业公司应在其能力范围内尽到维护、维修义务，但最终责任应属建设施工单位。对于车辆在地下车库受损问题，与本案不属同一法律关系。吴利剑的主张不能否认物业公司全部服务行为并以此作为业主拖欠物业费的理由。对于上诉争议的物业费项目问题，《物业服务管理协议》中约定的“物业管理区域清洁卫生费用”不包括生活垃圾清运费及城市生活垃圾处理费。对于诉讼时效问题，在不足以证明物业公司明显怠于行使权利的情况下，吴利剑有关超过诉讼时效的抗辩不能成立。一审法院驳回物业公司主张违约金的诉讼请求，同时判令吴利剑给付物业费，在认定事实和适用法律上均无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费892元，由美佳物业管理（深圳）有限公司北京分公司负担679元（其中396元已交纳，剩余283元于本判决生效后7日内交纳），由吴利剑负担213元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费892元

本案争议的焦点之一是物业公司是否已经有效履行《物业服务管理协议》之义务。本案中，吴利剑主张屋顶漏水以及其所有的车辆在地下车库受损问题，对于屋顶漏水问题，物业公司应在其能力范围内尽到维护、维修义务，但最终责任应属建设施工单位。对于车辆在地下车库受损问题，与本案不属同一法律关系。吴利剑的主张不能否认物业公司全部服务行为并以此作为业主拖欠物业费的理由。对于上诉争议的物业费项目问题，《物业服务管理协议》中约定的“物业管理区域清洁卫生费用”不包括生活垃圾清运费及城市生活垃圾处理费。对于诉讼时效问题，在不足以证明物业公司明显怠于行使权利的情况下，吴利剑有关超过诉讼时效的抗辩不能成立。一审法院驳回物业公司主

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第04919号上诉人（原审被告）吴利剑，男，1979年11月15日出生。委托代理人吴佩恒（吴利剑之妻），女，1981年3月9日出生。委托代理人姚欣时，北京永瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）美佳物业管理（深圳）有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里306号楼地下一层3-27号。负责人魏红春，总经理。委托代理人雷宝宁，男，1……