房屋租赁合同纠纷 （2017）苏01民终8555号

吴庆富与李芸签订《房屋出租协议》，吴庆富是出租人，李芸是承租人，双方之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。李芸租赁涉案房屋后，经吴庆富许可，将部分房屋交给刘小婷居住使用，并向刘小婷收取了租金、保证金，两人之间成立转租关系。刘小婷与李芸之间虽未签订书面协议约定租赁期限，但刘小婷支付一年租金的行为表明双方口头约定租期一年。刘小婷在约定履行期间要求退租，搬离了租赁房屋，以实际行为表明不再继续履行合同，其行为构成根本违约，对于合同未能全面履行给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的责任。对于刘小婷应承担的违约责任，刘小婷搬离租赁房屋后，李芸未积极配合刘小婷寻找新的房客，自身也未付出合理的努力将房屋进行转租，因此，刘小婷应赔偿房屋空置所产生的租金损失，李芸也应承担损失扩大的责任，一审法院予以一并处理，酌情确定刘小婷应当赔偿李芸三个月的租金损失。综上，刘小婷应当支付合同履行期间的三个月租金，还应当再赔偿李芸三个月租金损失。刘小婷已付租金、保证金合计14200元，李芸应当退还7600元。刘小婷与吴庆富之间未直接建立租赁合同关系，对吴庆富提出退还租金的诉讼请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第

吴庆富与李芸签订《房屋出租协议》，吴庆富是出租人，李芸是承租人，双方之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。李芸租赁涉案房屋后，经吴庆富许可，将部分房屋交给刘小婷居住使用，并向刘小婷收取了租金、保证金，两人之间成立转租关系。刘小婷与李芸之间虽未签订书面协议约定租赁期限，但刘小婷支付一年租金的行为表明双方口头约定租期一年。刘小婷在约定履行期间要求退租，搬离了租赁房屋，以实际行为表明不再继续履行合同，其行为构成根本违约，对于合同未能全面履行给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的责任。对于刘小婷应承担的违约责任，刘小婷搬离租赁房屋后，李芸未积极配合刘小婷寻找新的房客，自身也未付出合理的努力将房屋进行转租

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终8555号上诉人（原审被告）：李芸，女，1992年9月22日生，汉族，户籍地江苏省宝应县，现住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：倪龙梅，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余佳，北京市高朋（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘小婷，女，1993年10月13日生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：……