商品房销售合同纠纷 （2015）青民一终字第2409号

2009年吉昌房地产公司为贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给农行城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，农行城阳支行对涉案房屋享有抵押权，故矫立娟与吉昌房地产公司签订的商品房出售合同的履行受农行城阳支行的约束。但农行城阳支行并无证据证明吉昌房地产公司不能销售涉案房屋，矫立娟作为涉案房屋的买受人，根据吉昌房地产公司出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，故矫立娟与吉昌房地产公司签订的商品房出售合同合法有效。根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故矫立娟购得涉案房屋的相应权益优先于农行城阳支行的在建工程抵押权。在矫立娟已交付全部购房款后，且没有证据证明矫立娟存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。矫立娟要求撤销吉昌房地产公司与农行城阳支行签订的商品房在建工程抵押合同，实质上是要求第三人和吉昌房地产公司办理涉案房屋解押手续，该请求理由正当，一审予以支持。吉昌房地产公司没有按照出售合同约定于2013年12月31日前办理

2009年吉昌房地产公司为贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给农行城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，农行城阳支行对涉案房屋享有抵押权，故矫立娟与吉昌房地产公司签订的商品房出售合同的履行受农行城阳支行的约束。但农行城阳支行并无证据证明吉昌房地产公司不能销售涉案房屋，矫立娟作为涉案房屋的买受人，根据吉昌房地产公司出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，故矫立娟与吉昌房地产公司签订的商品房出售合同合法有效。根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受

山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)青民一终字第2409号上诉人（原审第三人)中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行。负责人赵波，支行行长。委托代理人栾栋，山东岛城律师事务所律师。委托代理人吴雪飞，山东岛城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）矫立娟。委托代理人矫立强，青岛城阳润康法律服务所法律工作者。原审第三人青岛吉昌房地产开发有限公司。法定代表人王泽宣，董事长。上诉人中国农业银行……