房屋买卖合同纠纷 （2016）沪02民终3406号

依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。杨银妹与项利系母子关系，项利持杨银妹身份证、房产证等材料在中原物业居间下，与龚洋芸签订《房屋买卖合同》，龚洋芸作为相对人有理由相信项利具有代理权而与其进行交易。项利的前述行为构成表见代理，其以未取得代理权为由主张合同无效，法院不予支持。系争房屋杨银妹现已出售他人，龚洋芸合同目的无法实现，现龚洋芸要求以起诉状副本送达之日解除买卖合同，符合法律规定，法院予以支持。买卖合同解除后，中原物业表示同意将其代为保管的定金直接返还龚洋芸，与法不悖，法院予以准许。《房屋买卖合同》中约定违约金为总房价款的20%即64万元，项利、杨银妹主张违约金约定过高，要求调整。根据房屋评估报告，系争房屋于2015年9月时的价格与买卖合同中双方约定价格相差69万元，项利、杨银妹对鉴定报告提出异议，但并无证据证明鉴定结论有误。此差价系买卖合同不能履行给龚洋芸造成的可得利益损失，现龚洋芸主张的违约金金额未高于损失金额，故对项利、杨银妹违约金约定过高的意见，法院不予采纳。项利在《承诺书》中表示由其对违约情况承担法律责任，其应按所作承诺就合同无法履行产生的违约后果承担合同责

依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。杨银妹与项利系母子关系，项利持杨银妹身份证、房产证等材料在中原物业居间下，与龚洋芸签订《房屋买卖合同》，龚洋芸作为相对人有理由相信项利具有代理权而与其进行交易。项利的前述行为构成表见代理，其以未取得代理权为由主张合同无效，法院不予支持。系争房屋杨银妹现已出售他人，龚洋芸合同目的无法实现，现龚洋芸要求以起诉状副本送达之日解除买卖合同，符合法律规定，法院予以支持。买卖合同解除后，中原物业表示同意将其代为保管的定金直接返还龚洋芸，与法不悖，法院予以准许。《房屋买卖合同》中约定违约金为总房价款的20%即64万元，项利、杨银妹主张违约金约定过高，要求

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终3406号上诉人(原审被告)项利，男，1979年2月23日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托代理人杨建军，上海市李国机律师事务所律师。被上诉人(原审原告)龚洋芸，女，1979年11月12日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人李**，上海敏诚善律师事务所律师。委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。原审被告杨银妹，女，1954年3月2……