物业服务合同纠纷 （2019）京03民终1036号

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明的事实，圣瑞物业公司与涉案小区建设单位签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，该前期物业服务合同对张铁鑫、杨立超具有约束力。圣瑞物业公司依据建设单位的委托为张铁鑫、杨立超提供了物业服务，张铁鑫、杨立超理应按照前期物业合同约定的物业费收费标准及收费方式向圣瑞物业公司交纳相应的物业服务费。关于张铁鑫、杨立超辩称圣瑞物业公司的物业服务问题，因其提供照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定，应当综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的时效等因素。是否应当减收物业服务费，应当以物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距为依据。通过对双方提交的证据动态、发展和全面看待，不足以认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，故

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明的事实，圣瑞物业公司与涉案小区建设单位签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，该前期物业服务合同对张铁鑫、杨立超具有约束力。圣瑞物业公司依据建设单位的委托为张铁鑫、杨立超提供了物业服务，张铁鑫、杨立超理应按照前期物业合同约定的物业费收费标准及收费方式向圣瑞物业公司交纳相应的物业服务费。关于张铁鑫、杨立超辩称圣瑞物业公司的物业服务问题，因其提供照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终1036号上诉人（原审被告）：张铁鑫，男，1983年2月5日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人（原审被告）：杨立超，女，1983年6月25日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张铁鑫（杨立超之夫），1983年2月5日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京市圣瑞物业服务有限公司，住所地北京市西城区南礼士路*****……