案外人执行异议之诉 （2019）豫14民终657号

《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，宋金凤与崔胜才签订的《房屋买卖合同》依法成立并合法有效。且宋金凤已交付购房款，崔胜才亦将案涉房屋交付，宋金凤实际接收并入住，合同已实际履行。案涉房屋未办理过户登记的原因，是因崔胜才不履行合同附随义务，而非买受人自身的原因。崔胜才、闫小梅向陈丽娜、付楠借款时，将已经出售给宋金凤的房产抵押，属于欺诈行为，违反诚实信用原则，其与抵押权人设定抵押属无权处分，其行为损害了买受人的合法权益。由于买受人已经支付了房款并实际入住，买受人对该房屋已经享有实际的权益，未完善的仅仅是产权过户登记，事实上形成了房产实际权属与登记权属不一致的情形，使得该房产事实上处于“有争议的状态”。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项，“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”。崔胜才将已出售的房屋抵押，违反法律的强制性规定，应认定抵押无效。陈丽娜、付楠在办理抵押登记时，对抵押房屋出售、占有、使用情况未尽审慎审查之责，主观上

《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，宋金凤与崔胜才签订的《房屋买卖合同》依法成立并合法有效。且宋金凤已交付购房款，崔胜才亦将案涉房屋交付，宋金凤实际接收并入住，合同已实际履行。案涉房屋未办理过户登记的原因，是因崔胜才不履行合同附随义务，而非买受人自身的原因。崔胜才、闫小梅向陈丽娜、付楠借款时，将已经出售给宋金凤的房产抵押，属于欺诈行为，违反诚实信用原则，其与抵押权人设定抵押属无权处分，其行为损害了买受人的合法权益。由于买受人已经支付了房款并

河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终657号上诉人（原审被告）：陈丽娜，女，1974年7月17日出生，汉族，住河南省永城市。上诉人（原审被告）：付楠，女，1977年12月16日出生，汉族，住河南省永城市。两上诉人委托诉讼代理人：赵立，河南正剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋金凤，女，1988年6月3日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：王海娟，河南正剑律……