买卖合同纠纷 （2017）鲁01民再12号

关于许然清、李雯与刘玉琪、于敏之间是否存在合同关系及签订的《房屋买卖合同》效力问题。虽然刘玉琪对于敏的代签行为不予认可且事后亦表示不追认，但根据刘玉琪收取许然清、李雯相应款项的行为及变更房屋预售合同的事实，可以认定许然清、李雯与刘玉琪之间存在合同关系。刘玉琪在与许然清、李雯签订《房屋买卖合同》时，其并非案涉房产的所有权人，再结合双方签订合同后变更房屋预售合同的相关事实，应认定双方之间存在转让合同关系。关于双方签订《房屋买卖合同》的效力问题。首先应明确刘玉琪与佳辰公司之间的《商品房买卖预约合同书》合同效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，案涉房产至今尚未取得商品房预售许可证明，故刘玉琪与佳辰公司之间的《商品房买卖预约合同书》为无效合同。刘玉琪与许然清、李雯之间依据该无效合同而成立的转让合同亦应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；

关于许然清、李雯与刘玉琪、于敏之间是否存在合同关系及签订的《房屋买卖合同》效力问题。虽然刘玉琪对于敏的代签行为不予认可且事后亦表示不追认，但根据刘玉琪收取许然清、李雯相应款项的行为及变更房屋预售合同的事实，可以认定许然清、李雯与刘玉琪之间存在合同关系。刘玉琪在与许然清、李雯签订《房屋买卖合同》时，其并非案涉房产的所有权人，再结合双方签订合同后变更房屋预售合同的相关事实，应认定双方之间存在转让合同关系。关于双方签订《房屋买卖合同》的效力问题。首先应明确刘玉琪与佳辰公司之间的《商品房买卖预约合同书》合同效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人

山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民再12号上诉人（原审原告）：许然清，男，1982年11月4日出生，汉族，山东东方航空职员，住济南市。上诉人（原审原告）：李雯，女，1982年11月22日出生，汉族，济南市中医院职工，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：何宗敏，山东招法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘玉琪，男，1965年8月23日出生，汉族，无业，住济南市。……