房屋买卖合同纠纷 （2014）常民一终字第382号

310房屋登记所有权人为奚士良，奚士良依法享有该房屋登记物权。贺传珍与程念生签订买卖合同时系以奚士良名义，且落款签名为“奚士良（贺传珍代）”，故贺传珍系以奚士良委托代理人的身份与程念生签订合同。现有证据未能显示合同签订时贺传珍确实受到奚士良的卖房委托，故贺传珍当时属于无权代理。但是程念生与贺传珍签订合同并交付了合理房屋对价款后，奚士良一同与贺传珍腾退向程念生交付了310房屋，并由程念生居住，已经实际履行了合同约定的房屋交付义务，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条规定“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”，故奚士良已经依法对贺传珍的签约行为进行了追认。另在2010年10月，奚士良、贺传珍为进入310房屋寻找可能遗落的存单还由奚士良与程念生签订了相关协议，协议中明确措辞为“奚士良请求程念生家后阳台一处查看奚士良怀疑原放有存单一事”，由此完全可以充分推断奚士良、贺传珍内心是认可310房屋已经属于程念生受让所有，依法应视为奚士良的书面间接追认。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定“没有代理权、

310房屋登记所有权人为奚士良，奚士良依法享有该房屋登记物权。贺传珍与程念生签订买卖合同时系以奚士良名义，且落款签名为“奚士良（贺传珍代）”，故贺传珍系以奚士良委托代理人的身份与程念生签订合同。现有证据未能显示合同签订时贺传珍确实受到奚士良的卖房委托，故贺传珍当时属于无权代理。但是程念生与贺传珍签订合同并交付了合理房屋对价款后，奚士良一同与贺传珍腾退向程念生交付了310房屋，并由程念生居住，已经实际履行了合同约定的房屋交付义务，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条规定“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”

湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民一终字第382号上诉人（原审被告）奚士良，男，1936年出生，汉族，退休工人，住湖南汽车车桥厂。上诉人（原审被告）贺传珍，女，1944年出生，汉族，退休工人，住湖南汽车车桥厂。以上两上诉人共同委托代理人张业先，湖南澧州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）程念生，男，1975年出生，汉族，职工，住湖南省津市市孟姜女大道。委托代理人ＸＸ，男，湖……