房屋买卖合同纠纷 （2017）粤03民终1662号
裁判要旨
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，涉案房屋属于农村私人宅基地上建造的房屋，而受让方何凤琴非本村村民，因房屋和土地使用权不能分割的特性，涉案房屋依法不能转让予何凤琴。双方当事人签订的《房屋所有权转让协议书》因违反了我国法律法规的强制性规定，应认定为无效。叶志辉关于确认涉案合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。根据无效合同的处理原则，且根据（2011）深龙法执字第837号等系列案执行裁定书，叶志辉已取得涉案房屋的使用权，故叶志辉诉请何凤琴返还涉案房屋，一审法院予以支持。何凤琴主张其通过以房抵债方式取得涉案房屋使用权，而叶志辉对叶志辉、何凤琴之间的债务予以否认，但叶志辉、何凤琴之间的借贷情况即使真实，也仅在叶志辉、何凤琴之间产生债权债务关系，该债权债务关系属另一法律关系，何凤琴可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，一审判决：一、确认叶志辉与何凤琴于2011年1月13日签订的《房屋所有权转让协议书》无效；二、何凤琴于判决生效
摘要
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，涉案房屋属于农村私人宅基地上建造的房屋，而受让方何凤琴非本村村民，因房屋和土地使用权不能分割的特性，涉案房屋依法不能转让予何凤琴。双方当事人签订的《房屋所有权转让协议书》因违反了我国法律法规的强制性规定，应认定为无效。叶志辉关于确认涉案合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。根据无效合同的处理原则，且根据（2011）深龙法执字第837号等系列案执行裁定书，叶志辉已取得涉案房屋的使用权，故叶志辉诉请何凤琴返还涉案房屋，一审法院予以支持。何凤琴主张其通过以房抵债方式取得涉案房屋使用权，而叶
正文（节选）
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终1662号上诉人（原审被告）：何凤琴。委托诉讼代理人：张永鹤，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾伟君，广东海联泰达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶志辉。委托诉讼代理人：罗艳红，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人何凤琴因与被上诉人叶志辉房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民……