房屋买卖合同纠纷 （2021）苏13民终484号
裁判要旨
《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，倪白鸽在没有代理权的情况下，以被代理人张玉平的名义与买受人倪婷签订《房屋买卖合同书》，被代理人张玉平当庭表示倪白鸽未经其同意出售其名下案涉房屋，现拒绝追认该合同，故上述房屋买卖合同对张玉平不发生效力，张玉平亦无需承担相关责任，相应民事责任由行为人倪白鸽承担。对倪婷提出的房屋差价损失金额，倪白鸽不认可，也不同意承担差价损失，为此倪婷申请司法鉴定，并依据评估机构出具的评估意见主张房屋差价损失37500元，倪白鸽对评估机构出具的评估报告真实性无异议，但辩称即使案涉房屋鉴定价值为52.75元，该房屋差价损失倪白鸽也不应承担；对此一审法院认为，倪白鸽在没有代理权的情况下与倪婷签订案涉房屋买卖合同，被代理人张玉平拒绝追认该合同，未被追认的无权代理行为仅是对被代理人不发生效力，但在代理人倪白鸽与相对人倪婷之间发生代理实施的法律行为的法律后果，即因倪白鸽实施的无权代理法律行为造成了相对人倪婷的损失，且房屋差价损失经依法评估、客观存在，对此倪白
摘要
《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，倪白鸽在没有代理权的情况下，以被代理人张玉平的名义与买受人倪婷签订《房屋买卖合同书》，被代理人张玉平当庭表示倪白鸽未经其同意出售其名下案涉房屋，现拒绝追认该合同，故上述房屋买卖合同对张玉平不发生效力，张玉平亦无需承担相关责任，相应民事责任由行为人倪白鸽承担。对倪婷提出的房屋差价损失金额，倪白鸽不认可，也不同意承担差价损失，为此倪婷申请司法鉴定，并依据评估机构出具的评估意见主张房屋差价损失37500元，倪白鸽对评估机构出具的评估报告真实
正文（节选）
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终484号上诉人（原审被告）:倪白鸽，女，1985年9月11日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人:袁正,江苏苏鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:倪婷，女，1991年2月24日出生，住江苏省宿豫区。委托诉讼代理人:葛修艳，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：殷爱亭，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。原审……