物业服务合同纠纷 （2012）渝一中法民终字第02779号

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，无论是作为合同当事人的建设单位和物业服务企业，抑或是业主，均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。具体而言，物业服务企业有要求建设单位或业主按照合同的约定及时交纳物业服务费的权利，但是其也负有提供符合法律规定和合同约定的物业服务的对待给付义务。本院针对本案的争议焦点从以下几个方面分述之：一、聚金物业公司与重庆聚金实业有限公司签订的《前期物业服务合同》是否有效。尽管《中华人民共和国合同法》规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但在判断合同效力的问题上仍然应当将该合同所违反的强制性规范区分为效力性规范抑或是管理性规范而区别对待。如果法律规范的目的是为了行政管理的需要，并无涉及民事主体之间利益关系的意图，则应当把这类强制性规范作为管理型规范对待，排除在认定合同效力依据的范围之外。本案中，针对但彦春认为重庆聚金实业有限公司没有通过招投标的方式选聘聚金物业公司作为物业服务企业，违反了《物业管理条例》的规定而导致前期物业服务合同无效的抗辩，本院认为，根据上述效力性规范与管理型规范相区分的观点，《物业管理条例》中“住宅物业的建

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，无论是作为合同当事人的建设单位和物业服务企业，抑或是业主，均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。具体而言，物业服务企业有要求建设单位或业主按照合同的约定及时交纳物业服务费的权利，但是其也负有提供符合法律规定和合同约定的物业服务的对待给付义务。本院针对本案的争议焦点从以下几个方面分述之：一、聚金物业公司与重庆聚金实业有限公司签订的《前期物业服务合同》是否有效。尽管《中华人民共和国合同法》规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但在判断合同效力的问题上仍然应当将该合同所违反的强制性规范区分为效力性规范抑或是管理性规范而区别对

重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）渝一中法民终字第02779号上诉人（原审原告）重庆聚金物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区大溪沟河街73号聚金大厦。法定代表人乔平，总经理。委托代理人董艳涛，公司职员。委托代理人张薇，公司职员。被上诉人（原审被告）但彦春，住重庆市合川区。上诉人重庆聚金物业管理有限公司（以下简称聚金物业公司）与被上诉人但彦春物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法……