房屋买卖合同纠纷 （2019）琼01民终4855号

一、龚仁榆与金企公司于2004年12月29日签订的《商品房买卖合同》的效力问题。龚仁榆与金企公司于2004年12月29日签订的《商品房买卖合同》系双方经协商一致在自愿平等基础上签订的，体现双方当事人的真实意思，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未违背公序良俗，因此，《商品房买卖合同》属有效合同。金企公司抗辩称，《商品房买卖合同》属效力待定合同，一审法院认为，效力待定合同，是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。效力待定合同包括以下三种情况：一是限制行为能力人依法不能独立订立的合同，必须经过其法定代理人的追认才有效；二是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，必须经过被代理人的追认才能对被代理人产生法律拘束力，否则，后果由行为人承担；三是无处分权人处分他人财产权而订立的合同，经权利人追认才有效。本案中，涉案房产是否存在质量问题不是认定合同效力的构成要件，而是是否应解除合同的依据，两者是完全不同的概念，金企公司关于《商品房买卖合同》属于效力待定合同的抗辩意见于法无据

一、龚仁榆与金企公司于2004年12月29日签订的《商品房买卖合同》的效力问题。龚仁榆与金企公司于2004年12月29日签订的《商品房买卖合同》系双方经协商一致在自愿平等基础上签订的，体现双方当事人的真实意思，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未违背公序良俗，因此，《商品房买卖合同》属有效合同。金企公司抗辩称，《商品房买卖合同》属效力待定合同，一审法院认为，效力待定合同，是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。效力待定合同包括以下三种情况：一是限制行为能力人依法不能独立订立的合同，必须经过其法定代理

海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4855号上诉人（原审原告）：龚仁榆，男，汉族，1982年12月29日出生，住海口市。公民身份号码：×××。被上诉人（原审被告）：海南金企实业有限公司。住所地：海口市美兰区人民大道35号华星大厦附楼一层物业办公室。工商注册号：460000000112444。法定代表人：郑海，总经理。委托诉讼代理人：王红欣，海南大弘律师事务所律师。上诉人龚仁榆……