房屋租赁合同纠纷 （2021）沪02民终2610号

案件的争议焦点主要为：关于涉案合同效力问题善洽堂公司表示，善洽堂公司承租前未看过产证，不知道涉案房屋是工厂。涉案房屋幢号是全幢，飞骏公司自行分割但未经过规划许可。飞骏公司擅自改变用途，也未就变更用途履行报建手续进行举证，故涉案《租赁合同》和《补充协议》均违反城乡规划法的效力性规定而无效，故关于违约责任的约定也无效。为此，善洽堂公司提供了涉案房屋建筑设计说明（一）、建筑设计说明（二）、七至十二层平面图，可用于对比现状。飞骏公司表示，对真实性无异议，但不认可证明目的。涉案房屋已通过竣工验收，飞骏公司取得涉案房屋产权证，层高面积与产权证载明一致。善洽堂公司未举证飞骏公司进行分割改建，也未举证飞骏公司改变规划建造。如果飞骏公司擅自改变土地性质和规划用途的后果是无法取得房屋产权证，但飞骏公司已经取得产权证，可见飞骏公司未擅自改变房屋用地性质和规划用途。《租赁合同》约定善洽堂公司签约时对房屋状况、产权性质及内外环境有所了解和掌握，同意按现状承租。为此，飞骏公司提供了上海市建设工程竣工规划验收合格证、徐泾镇政府情况说明、场所经营证明。善洽堂公司认为规划验收合格证中，规划面积与产证面积不一致，厂房建筑

案件的争议焦点主要为：关于涉案合同效力问题善洽堂公司表示，善洽堂公司承租前未看过产证，不知道涉案房屋是工厂。涉案房屋幢号是全幢，飞骏公司自行分割但未经过规划许可。飞骏公司擅自改变用途，也未就变更用途履行报建手续进行举证，故涉案《租赁合同》和《补充协议》均违反城乡规划法的效力性规定而无效，故关于违约责任的约定也无效。为此，善洽堂公司提供了涉案房屋建筑设计说明（一）、建筑设计说明（二）、七至十二层平面图，可用于对比现状。飞骏公司表示，对真实性无异议，但不认可证明目的。涉案房屋已通过竣工验收，飞骏公司取得涉案房屋产权证，层高面积与产权证载明一致。善洽堂公司未举证飞骏公司进行分割改建，也未举证飞骏公司

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2610号上诉人（原审被告）：上海善洽堂市场营销策划有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇双联路68、88号1幢503室。法定代表人：孙铁光，总经理。委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪倩，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海飞骏实业有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇明珠路838号3幢60……