房屋买卖合同纠纷 （2014）沪二中民二（民）终字第439号

一、根据《上海市公有住房差价交换试行办法》规定，上海市行政区域内居民承租的公有住房可进行差价交换活动。双方于2004年1月19日就系争房屋签订的《房屋转让买卖协议》，符合《上海市公有住房差价交换试行办法》规定。公房使用权的转让实质为公房租赁权的转让，其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿概括转移。根据合同法规定，承租人概括转移租赁的权利义务，需经合同相对方即出租人（本案中为公有房屋的管理者或其委托的物业管理企业）同意，并办理变更租赁关系等。虽协议双方对转让价格、给付条件、房屋交付时间等，均予以约定。嗣后，双方按约履行协议义务，即陈丽君、李仁伦支付约定价款，徐顺弟、徐晖交付房屋。但由于双方在转让系争房屋前未征得公有房屋管理人同意，且协议中又未约定办理承租户名变更时间、条件，在交易长达八年间未申请补办变更手续等，为纠纷产生设下隐患。系争房屋面临动拆迁，系引发本案诉讼的根本原因。鉴于双方当事人已实际履行协议义务，陈丽君、李仁伦在争议房屋实际居住已八年之久，期间并以承租人即徐顺弟名义向出租人缴付部分租金，出租人也予以收取。根据诚实信用原则，可推定出租人已经知道或应当知道承租权已转让，并

一、根据《上海市公有住房差价交换试行办法》规定，上海市行政区域内居民承租的公有住房可进行差价交换活动。双方于2004年1月19日就系争房屋签订的《房屋转让买卖协议》，符合《上海市公有住房差价交换试行办法》规定。公房使用权的转让实质为公房租赁权的转让，其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿概括转移。根据合同法规定，承租人概括转移租赁的权利义务，需经合同相对方即出租人（本案中为公有房屋的管理者或其委托的物业管理企业）同意，并办理变更租赁关系等。虽协议双方对转让价格、给付条件、房屋交付时间等，均予以约定。嗣后，双方按约履行协议义务，即陈丽君、李仁伦支付约定价款，徐顺弟、徐晖交付房屋。但由于双

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第439号上诉人（原审被告）徐顺弟。上诉人（原审被告）徐晖。委托代理人陆玉娣。被上诉人（原审原告）陈丽君。被上诉人（原审原告）李仁伦。上诉人徐顺弟、徐晖因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法……