物业服务合同纠纷 （2016）湘06民终2342号

本案争议的焦点是兆福物业公司与平江县福星•香缇轩业主委员会签订物业服务委托协议是否有效？兆福物业公司应按照何种标准向福星房地产公司交纳物业费。《中华人民共和国物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。业主通过业主大会共同决定选聘物业服务企业后，再由业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。本案中涉及的物业服务合同是平江县福星•香缇轩业主委员会直接与兆福物业公司签订，没有经过业主大会决议这一程序。福星房地产公司认为该合同因签订程序违法而无效。平江县福星•香缇轩业主委员会直接与兆福物业公司签订物业服务合同并不必然属于无效合同，而应根据合同的实际履行情况来确定合同的效力。本案中，兆福物业公司首先通过小区业主委员会的招投标入驻平江县福星•香缇轩小区，为该小区提供物业服务，在经过一个月的试营业后才与小区业主委员会签订合同，可见兆福物业公司的服务取得了业主的认可。此后大部分业主均按照合同约定向原告交纳了物业费，可以推定业主以其实际行为追认了业主委员会签订的物业服务合同的效力。且兆福物业公司已经实际向小区提供了物业服务，即使认定合同无效，兆福物业公司仍可就管理期间的物业服务费向业

本案争议的焦点是兆福物业公司与平江县福星•香缇轩业主委员会签订物业服务委托协议是否有效？兆福物业公司应按照何种标准向福星房地产公司交纳物业费。《中华人民共和国物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。业主通过业主大会共同决定选聘物业服务企业后，再由业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。本案中涉及的物业服务合同是平江县福星•香缇轩业主委员会直接与兆福物业公司签订，没有经过业主大会决议这一程序。福星房地产公司认为该合同因签订程序违法而无效。平江县福星•香缇轩业主委员会直接与兆福物业公司签订物业服务合同并不必然属于无效合同，而应根据合同的实际履行情况来确定合同的效力。本案中，

湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘06民终2342号上诉人（原审被告）:湖南福星房地产开发有限公司，住所地平江县新城区渔种场安置小区。法定代表人：卢丰满，董事长。委托诉讼代理人：刘治国，该公司员工。委托诉讼代理人：袁曙初，湖南汉昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平江县兆福物业服务有限公司，住所地平江县新城区凯旋世纪城一栋一楼。法定代表人:洪雷光，董事长。委托诉讼代理人：……