房屋买卖合同纠纷 （2019）粤01民终4756号

叶炎祖与黄仕昌签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签约时，涉讼房屋登记在陈鑑芬名下，而陈鑑芬已去世，按照法定继承的相关规定，涉讼房屋由陈鑑芬的儿子黄志强继承，该房屋属黄志强与欧建英的夫妻共同财产。此后黄志强被宣告死亡，黄志强对涉讼房屋享有的产权份额应由黄仕昌、欧建英与黄仕章共同继承。欧建英及黄仕章不同意追认上述买卖合同，叶炎祖亦没有提供证据证明欧建英及黄仕章有实际履行买卖合同的行为。在此情况下，上述买卖合同因卖方未能取得处分权而不能继续履行，经原审法院释明，叶炎祖变更诉讼请求为解除合同，由黄仕昌返还房款并赔偿房屋差价损失。黄仕昌同意解除买卖合同，返还已付房款，予以照准。关于赔偿损失一节，一方面，买卖合同约定黄仕昌须保证完成该房屋继承手续后对涉讼房屋享有完整所有权，但黄仕昌没有成为涉讼房屋唯一合法继承人，无法为叶炎祖办理房屋产权证，构成违约；另一方面，在签约时叶炎祖明知黄仕昌并非涉讼房屋唯一继承人，仍与其签订买卖合同，亦存在过错，应承担相应的交易风险与后果。综合考虑合同履行情况及双方过错程度，原审法院确定叶炎祖与黄仕昌过错比为1:

叶炎祖与黄仕昌签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签约时，涉讼房屋登记在陈鑑芬名下，而陈鑑芬已去世，按照法定继承的相关规定，涉讼房屋由陈鑑芬的儿子黄志强继承，该房屋属黄志强与欧建英的夫妻共同财产。此后黄志强被宣告死亡，黄志强对涉讼房屋享有的产权份额应由黄仕昌、欧建英与黄仕章共同继承。欧建英及黄仕章不同意追认上述买卖合同，叶炎祖亦没有提供证据证明欧建英及黄仕章有实际履行买卖合同的行为。在此情况下，上述买卖合同因卖方未能取得处分权而不能继续履行，经原审法院释明，叶炎祖变更诉讼请求为解除合同，由黄仕昌返还房款并赔偿房屋差价损失。黄仕昌同意解除

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终4756号上诉人（原审原告）：叶炎祖，男，1954年7月5日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：林国亮，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄仕昌，男，1979年12月9日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：罗穗峰，广东穗峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：欧建英，女，1956年6月28日出生，汉族，……