房屋买卖合同纠纷 （2019）粤12民终1447号

本案系因转让农村宅基地的房屋所发生的纠纷，双方主要争议焦点是范文海、梁乃溢于1998年农历2月10日签订的《房屋及土地使用权转让书》是否合法有效。按我国现行的法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，一般情况下宅基地使用权人对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案中，范文海与梁乃溢是于1998年所签订的房屋及土地转让协议的，依照当时施行的《中华人民共和国土地管理法》（1986年版）第二条的规定并未禁止集体土地的转让。且涉案的宅基地原属怀集县梁村镇镇兴村北五经济合作社所有，梁乃溢亦并非该经济社的村民，其是于1990年与案外人张金广签订协议所流转取得的，并于1995年申领了上述宅基地的集体土地建设用地使用证。由此可见，梁乃溢也是从其集体经济组织之外流转所得涉案宅基地的。此后，梁乃溢在签订协议后就将建设用地使用证等材料交给范文海，并将涉案的房地产交付范文海占有使用至今。范文海在二十多年的时间中对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，综合本案当时的历史背景，从有利

本案系因转让农村宅基地的房屋所发生的纠纷，双方主要争议焦点是范文海、梁乃溢于1998年农历2月10日签订的《房屋及土地使用权转让书》是否合法有效。按我国现行的法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，一般情况下宅基地使用权人对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案中，范文海与梁乃溢是于1998年所签订的房屋及土地转让协议的，依照当时施行的《中华人民共和国土地管理法》（1986年版）第二条的规定并未禁止集体土地的转让。且涉案的宅基地原属怀集县梁村镇镇兴村北五经济合

广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1447号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁乃溢，男，汉族，1951年8月23日出生，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：梁飞燕，广东洊江律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁少英，女，汉族，1937年9月9日出生，身份证住址广东省怀集县，系范文海继承人。被上诉人（原审原告、反诉被告）：范中兴，男，汉族，1967年5月28日出生……