房屋买卖合同纠纷 （2017）京02民终10720号

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案房屋买卖合同的效力系双方争议的焦点。现李敏和纪鼎有认为纪鼎有无权代理李敏出售房屋，故本案房屋买卖合同应为无效合同。授权委托书中李敏的签字书写过程无他人见证，李敏以及纪鼎有均称不是李敏本人所写。法院认为，若该签字系李敏所书写，纪鼎有系有权代理，则房屋买卖合同有效。若该签字不是李敏所书写，那么首先，在与张成芳签订房屋买卖合同时，纪鼎有以李敏之夫的身份出现并出示了授权委托书及相关的证件的原件，使得张成芳有理由相信纪鼎有具备出卖房屋的授权。虽授权委托书中李敏签字非其本人所签，但相对人张成芳对该事实不知情，并尽到了谨慎注意义务。对于相信纪鼎有有代理权，张成芳系善意且无过失。其次，张成芳通过专业的房地产中介公司，事先看房，再与持有授权委托书的纪鼎有签订房屋买卖合同，亦已尽到了合理的注意义务。再者，李敏明确知悉我爱我家公司带看房屋的行为，纪鼎有具有代理权的假象与李敏对出售房屋一事的默许有直接关联，房屋交易相关的风险亦在李敏可以控制或预见的范围内。综上，即便授权委托书并非李敏的真实

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案房屋买卖合同的效力系双方争议的焦点。现李敏和纪鼎有认为纪鼎有无权代理李敏出售房屋，故本案房屋买卖合同应为无效合同。授权委托书中李敏的签字书写过程无他人见证，李敏以及纪鼎有均称不是李敏本人所写。法院认为，若该签字系李敏所书写，纪鼎有系有权代理，则房屋买卖合同有效。若该签字不是李敏所书写，那么首先，在与张成芳签订房屋买卖合同时，纪鼎有以李敏之夫的身份出现并出示了授权委托书及相关的证件的原件，使得张成芳有理由相信纪鼎有具备出卖房屋的授权。虽授权委托书中李敏签字非其本人所签，但相对

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终10720号上诉人（原审原告）：张成芳，女，1978年5月26日出生，。委托诉讼代理人：徐高，男，由北京企业法律顾问协会推荐。被上诉人（原审被告）：李敏，女，1980年6月24日出生。被上诉人（原审被告）：纪鼎有，男，1979年2月17日出生。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王训军，北京市法鸿律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产……