物业服务合同纠纷 （2021）粤14民终769号

本案争议焦点一是益康物业与陶然居业委会签订的《物业服务合同》是否有效、对张定祥有无约束力；二是益康物业服务质量是否有严重瑕疵，张定祥可否拒交物业费。对争议焦点一，陶然居业委会与益康物业于2020年3月26日签订的《物业服务合同》，是业委会采用书面征求意见表决形式召开业主大会后签订，该会议召开形式符合《物业管理条例》第十二条规定，在张定祥未提供表决单签名虚假、未“双过半”等证据情况下，应认定合法有效。张定祥主张益康物业跨区域经营，因益康物业2017年已成立梅州分公司并经工商登记，故不采纳。张定祥认为益康物业无物业管理资质证、无工作人员上岗证，违反国家规定，该情形即使属实，违反的也是行政法规中的管理性规定而非效力性规定，不影响上述合同的效力。张定祥又认为陶然居业委会与益康物业于2019年1月秘密签订《物业服务合同（临时代管）》，因未经业主大会表决而无效。因该临时代管合同目的是先检测益康物业服务水平和质量，并非正式物业合同，法律并未规定该类合同签订必须经业主大会讨论决定，故不予采纳。综上，张定祥认为上述两合同无效的意见不予采纳。依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解

本案争议焦点一是益康物业与陶然居业委会签订的《物业服务合同》是否有效、对张定祥有无约束力；二是益康物业服务质量是否有严重瑕疵，张定祥可否拒交物业费。对争议焦点一，陶然居业委会与益康物业于2020年3月26日签订的《物业服务合同》，是业委会采用书面征求意见表决形式召开业主大会后签订，该会议召开形式符合《物业管理条例》第十二条规定，在张定祥未提供表决单签名虚假、未“双过半”等证据情况下，应认定合法有效。张定祥主张益康物业跨区域经营，因益康物业2017年已成立梅州分公司并经工商登记，故不采纳。张定祥认为益康物业无物业管理资质证、无工作人员上岗证，违反国家规定，该情形即使属实，违反的也是行政法规中的管

广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终769号上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：张定祥，男，汉族，1963年7月8日出生，住广东省梅州市梅江区×××××××小区×××××××××。身份证号码：441××××××××××××138。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：广东益康物业服务有限公司。统一社会信用代码：914××××××××××××229。法定代表人：吴浩杰，该公司……