物业服务合同纠纷 （2019）苏12民终2305号

本案的争议焦点为：前期物业服务合同、补充协议以及双方签订的物业管理服务合同是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定的合同无效事由为：“违反法律、行政法规的强制性规定。”这里的法律，是指全国人大及其常务委员会制定的规范性法律文件，不包括宪法。行政法规，是指国务院依照宪法和法律，依法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件的总称。《江苏省物业管理条例》在效力层级上属于地方性法规，而不属于行政法规。因此，即便双方签订的前期物业服务合同、补充协议以及百乐物业与薛建华直接签订的物业管理服务合同违反《江苏省物业管理条例》第三十三条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。”也不当然构成对法律、行政法规的强制性规定的违反。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，

本案的争议焦点为：前期物业服务合同、补充协议以及双方签订的物业管理服务合同是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定的合同无效事由为：“违反法律、行政法规的强制性规定。”这里的法律，是指全国人大及其常务委员会制定的规范性法律文件，不包括宪法。行政法规，是指国务院依照宪法和法律，依法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件的总称。《江苏省物业管理条例》在效力层级上属于地方性法规，而不属于行政法规。因此，即便双方签订的前期物业服务合同、补充协议以及百乐物业与薛建华直接签订的物业管理服务合同违反《江苏省物业管理条例》第三十三条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同

江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终2305号上诉人(原审被告)：薛建华，男，1960年6月9日生，汉族，住靖江市。被上诉人(原审原告)：南通百乐物业管理有限公司靖江分公司，统一社会信用代码9132128279109492X9，住所地靖江市西环南路55号。负责人：王剑，经理。委托诉讼代理人：韩国林，副经理。委托诉讼代理人：蒋邠，公司员工。上诉人薛建华为与被上诉人南通百乐……