房屋买卖合同纠纷 （2019）川06民终1088号

本案的争议焦点为胡征玉未经刘凯授权即以刘凯名义与达亿公司签订商品房买卖合同的行为是否构成表见代理。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，构成表见代理合同需要满足以下条件：首先，行为人并没有获得本人的授权就与第三人签订了合同；其次，合同的相对人在主观上必须是善意的、无过失的；再次，合同的相对人有理由相信行为人具有代理权。本案中，双方当事人在庭审中均认可胡征玉确系无权代理，因此，本案主要需审查达亿公司在与胡征玉签订合同时其主观上是否善意无过失且有较充分的理由相信胡征玉具有代理权。一审法院认为，双方在签订合同时，达亿公司询问了解到胡征玉与刘凯系母子关系，但出于谨慎交易的态度同时要求胡征玉出示了以刘凯名义签署的委托书。达亿公司在签订合同时对胡征玉是否取得刘凯授权已在其能力范围内履行了充分的审查注意义务。虽然庭审中各方当事人最终一致认可委托书并非刘凯出具而系胡征玉单方所为，但在签订合同时，达亿公司基于刘凯与胡征玉系母子的特殊身份关系并结合胡征玉持有委托书的客观表象，其主观上有理由相信胡征玉在签订合

本案的争议焦点为胡征玉未经刘凯授权即以刘凯名义与达亿公司签订商品房买卖合同的行为是否构成表见代理。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，构成表见代理合同需要满足以下条件：首先，行为人并没有获得本人的授权就与第三人签订了合同；其次，合同的相对人在主观上必须是善意的、无过失的；再次，合同的相对人有理由相信行为人具有代理权。本案中，双方当事人在庭审中均认可胡征玉确系无权代理，因此，本案主要需审查达亿公司在与胡征玉签订合同时其主观上是否善意无过失且有较充分的理由相信胡征玉具有代理权。一审法院认为，双方在

四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终1088号 上诉人（原审原告）：刘凯，男，汉族，1982年9月22日出生，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：敬建川，北京市高通（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任炳，北京市高通（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川北新达亿投资有限公司，住所四川省德阳市广汉市北外乡新源村15社，统一社会信用代码91510……