房屋买卖合同纠纷 （2015）宜中民四终字第62号

本案的争议焦点为：一、余军与夏冬苟于2009年7月3日签订的《购房协议书》是否具有法律效力；二、夏冬苟与余军签订《购房协议书》的行为是否构成表见代理。针对第一个争议焦点，本案诉争房产是在占用原宜春秀江街道办事处袁山村的集体土地上建设的，根据土地管理法规定，农民集体所有的土地使用权不得出让，只能在本集体经济组织成员之间流转。余军并非该集体经济组织成员，故余军与夏冬苟于2009年7月3日的《购房协议》因违反法律强制性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。针对第二个争议焦点，熊中强、黄振梅与夏冬苟对双方于2009年4月28日签订《委托书》及同年5月29日签订《终止委托声明》均予认可，该院认定熊中强、黄振梅与夏冬苟的委托授权自2009年5月29日解除。但熊中强、黄振梅在终止委托后并未将诉争房产的房权证及时收回，也未对《终止委托声明》采取任何公示措施，夏冬苟依据《委托书》及公证书与余军签订《购房协议书》足以让余军信赖其具有代理权，故夏冬苟的行为构成表见代理。熊中强、黄振梅在庭审中辩称，其对夏冬苟的授权仅限于“办理该与商用房产权过户登记等有关的一切事宜”，该院认为，委托书明确载明

本案的争议焦点为：一、余军与夏冬苟于2009年7月3日签订的《购房协议书》是否具有法律效力；二、夏冬苟与余军签订《购房协议书》的行为是否构成表见代理。针对第一个争议焦点，本案诉争房产是在占用原宜春秀江街道办事处袁山村的集体土地上建设的，根据土地管理法规定，农民集体所有的土地使用权不得出让，只能在本集体经济组织成员之间流转。余军并非该集体经济组织成员，故余军与夏冬苟于2009年7月3日的《购房协议》因违反法律强制性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。针对第二个争议焦点，熊中强、黄振梅与夏冬苟对双方于2009年4月28日签订《委托书》及同年5月29日签订《终止委托声明》均予认可

江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宜中民四终字第62号上诉人（原审被告）：熊中强，男。委托代理人：焦尹，江西天开律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄振梅，女。委托代理人：焦尹，江西天开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余军，男。委托代理人：陈平宜，江西鸿韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏冬苟，男。上诉人熊中强、黄振梅因与被上诉人余军、夏冬苟房屋买卖合同纠纷一案，不……