房屋买卖合同纠纷 （2021）豫13民终942号

史文华、肖黎向姚秋芬、姚秋生出售的房产系“小产权房”，即在农村集体土地上所建、未取得合法的准建准售手续的房产。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，故本案双方之间口头达成的买房协议违反了法律禁止性规定，应为无效。且买卖小产权房系变相买卖农村宅基地，既不可能办理物权变动手续，也不利于保护农民利益和保持农村稳定，故小产权房买卖合同在违反现行国家政策的同时，也损害了社会公共利益，依照合同法的规定也应认定为无效。因合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。双方对肖黎、史文华收取10万元购房款，已经退给姚秋芬、姚秋生25000元，以及肖黎、史文华将房屋

史文华、肖黎向姚秋芬、姚秋生出售的房产系“小产权房”，即在农村集体土地上所建、未取得合法的准建准售手续的房产。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，故本案双方之间口头达成的买房协议违反了法律禁止性规定，应为无效。且买卖小产权房系变相买卖农村宅基地，既不可能办理物权变动手续，也不利于保护农民利益和保持农村稳定，故小产权房买卖合同在违反现行国家政

河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终942号上诉人（原审原告）：姚秋芬，女，汉族，1963年8月7日出生，户籍地河南省唐河县。委托诉讼代理人：苏明祥，河南德高律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姚秋生，男，汉族，1973年8月3日出生，现住河南省淅川县。委托诉讼代理人：苏明祥，河南德高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史文华，男，汉族，1969年4月21日出生，户籍……