房屋买卖合同纠纷 （2012）自民二终字第19号

本案的争议焦点为：一、原告与被告企辉公司之间签订的《预订房协议》的效力问题。原告余成明与被告企辉公司之间签订的《预订房协议》，不仅约定了房屋的具体位置、房价，而且对交房时间、付款时间、装饰标准、面积差异处理办法、违约责任等予以了明确约定，同时被告企辉公司根据《预订房协议》收受了房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，“商品房的认购、预购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原告余成明与被告企辉公司之间签订的《预订房协议》属于商品房买卖合同。合同签订时，原告余成明与被告企辉公司合同约定的房屋尚未建成，其销售行为属于商品房预售行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，“有下列情形的，合同无效，（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款，“商品房预售，应当符合下列条件，（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”、《最高人民法院关于审理商品房买卖

本案的争议焦点为：一、原告与被告企辉公司之间签订的《预订房协议》的效力问题。原告余成明与被告企辉公司之间签订的《预订房协议》，不仅约定了房屋的具体位置、房价，而且对交房时间、付款时间、装饰标准、面积差异处理办法、违约责任等予以了明确约定，同时被告企辉公司根据《预订房协议》收受了房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，“商品房的认购、预购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原告余成明与被告企辉公司之间签订的《预订房协议》属于商品房买卖

四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）自民二终字第19号上诉人（原审原告）余成明，男，1971年6月10日出生，汉族，住四川省富顺县。委托代理人任斌，四川群久律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托代理人胡朝聪，女，1972年1月18日出生，汉族，住成都市武侯区。系余成明之妻。被上诉人（原审被告）自贡市企辉商贸有限公司，住所地自贡市沿滩区文体中心综合楼4单元底楼。法定代表人陈企余，……