房屋租赁合同纠纷 （2016）苏09民终4663号

原计生指导站与孔庆丽、梁斌签订的《房屋租赁合同》、孔庆丽与梁斌签订的《分块经营协议书》均是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原计生指导站与梁斌双方的诉辩意见，本案双方当事人主要的争议焦点为：梁斌可否行使先履行抗辩权即可否以此为由拒付租金。同时履行抗辩权或先履行抗辩权行使的前提主要是当事人之间互负债务，且互负之债务需对等或者基本对等，如果一方履行的系次要义务或者履行瑕疵，另一方则不能以对方次要义务未履行或瑕疵履行为由拒绝履行自己的主要义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据上述规定，在租赁合同关系中，出租人主要义务是交付租赁物，并负有适租义务，而承租人主要义务是支付租金。在本案中，原计生指导站作为出租人将房屋已交付梁斌，其主要义务已经完成，且原计生指导站在接到梁斌的报修函件后，均能积极安排施工单位对房屋质量出现问题进行维修，而梁斌拖欠租金，其主要义务尚未完全履行。梁斌经营的宾馆一直在正常营业使用，在其提

原计生指导站与孔庆丽、梁斌签订的《房屋租赁合同》、孔庆丽与梁斌签订的《分块经营协议书》均是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原计生指导站与梁斌双方的诉辩意见，本案双方当事人主要的争议焦点为：梁斌可否行使先履行抗辩权即可否以此为由拒付租金。同时履行抗辩权或先履行抗辩权行使的前提主要是当事人之间互负债务，且互负之债务需对等或者基本对等，如果一方履行的系次要义务或者履行瑕疵，另一方则不能以对方次要义务未履行或瑕疵履行为由拒绝履行自己的主要义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是

江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终4663号上诉人（原审被告）：梁斌，男，汉族，1977年12月27日生，居民，住阜宁县。委托诉讼代理人：李志高，阜宁县开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：阜宁县妇幼保健计划生育服务中心（原阜宁县计划生育宣传技术指导站），住所地阜宁县香港路551号。法定代表人：张道华，该中心主任。委托诉讼代理人：黄士标，江苏阜源律师事务所……