商品房委托代理销售合同纠纷 （2016）沪01民终6524号

对于商品房销售代理合同而言，代理不可能无限期售完为止，代理期限是合同主要条款之一。按照合同法规定，对于合同履行期限等没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，百马公司、奉通公司尚未就代理期限等达成一致意见，奉通公司即准许百马公司开始进行销售工作，9月16日，奉通公司致函百马公司协商相关补充协议，但尚未给予百马公司合理期限，即在9月26日以封门驱离的方式强行解除合同，其行为存在过错。对于百马公司要求奉通公司承担违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金金额，奉通公司辩称约定过高。法院认为，违约责任的基本性质为补偿性，在百马公司主张约定违约金过高时，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素予以考量。本案百马公司在其致函奉通公司时，自测实际损失约为3,160,000元，加上尚未主张支付的佣金分成等，其计算为3,610,000余元，现百马公司、奉通公司约定的违约金超过百马公司自认损失的百分之三十，

对于商品房销售代理合同而言，代理不可能无限期售完为止，代理期限是合同主要条款之一。按照合同法规定，对于合同履行期限等没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，百马公司、奉通公司尚未就代理期限等达成一致意见，奉通公司即准许百马公司开始进行销售工作，9月16日，奉通公司致函百马公司协商相关补充协议，但尚未给予百马公司合理期限，即在9月26日以封门驱离的方式强行解除合同，其行为存在过错。对于百马公司要求奉通公司承担违约金的诉讼请求，予以

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终6524号上诉人（原审原告）上海百马房地产顾问有限公司。法定代表人陆芳燕，董事长。委托代理人高建中，上海容和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海奉通置业有限公司。法定代表人张卫东，董事长。委托代理人邹红黎，上海市中茂律师事务所律师。上诉人上海百马房地产顾问有限公司因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）……