房屋买卖合同纠纷 （2016）辽01民终6374号

依法成立的合同受法律保护。关于原告与被告赵福艳签订合同效力的问题。诉争房产权人为韩宝恩，而赵福艳代其签订买卖合同时，虽没有出具书面委托书，但韩宝恩对于赵福艳签订买卖合同及收取定金行为均予以认可并同意出售，故该合同合法有效。关于违约责任如何认定的问题。庭审中，原告自称对于出售的诉争房屋需要办理完继承手续后，才能办理更名过户的事情并不知情，赵福艳及中介均未履行告知义务。对此赵福艳予以否认，并称在签合同之前便告知原告，原告对于此事予以认可并同意的。而被告此抗辩理由与原告向法庭提交收款人为韩宝恩、韩少武、赵福艳三人的收条相互印证，足以证明原告对诉争房存在的问题是知晓并认可的。另合同中约定办理手续时间为2015年11月末，结合原告提供的收条及赵福艳的陈述，此时间应为开始办理诉争房继承的手续时间，而非特指办理更名过户的时间。根据日常经验法则分析，赵福艳作为出卖人在明知诉争房存在继承的问题，不可能将办理更名过户的时间约定为11月末，故原告主张2015年11末为办理更名过户的手续不成立，本院不予采信。现诉争房已具备交易的条件且新产权人均同意交易，而原告不同意购买诉争房，故原告在合同履行过程违约在先，现

依法成立的合同受法律保护。关于原告与被告赵福艳签订合同效力的问题。诉争房产权人为韩宝恩，而赵福艳代其签订买卖合同时，虽没有出具书面委托书，但韩宝恩对于赵福艳签订买卖合同及收取定金行为均予以认可并同意出售，故该合同合法有效。关于违约责任如何认定的问题。庭审中，原告自称对于出售的诉争房屋需要办理完继承手续后，才能办理更名过户的事情并不知情，赵福艳及中介均未履行告知义务。对此赵福艳予以否认，并称在签合同之前便告知原告，原告对于此事予以认可并同意的。而被告此抗辩理由与原告向法庭提交收款人为韩宝恩、韩少武、赵福艳三人的收条相互印证，足以证明原告对诉争房存在的问题是知晓并认可的。另合同中约定办理手续时间为

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终6374号上诉人（一审原告）：王利利，女，汉族，1985年11月13日出生，现住址沈阳市皇姑区。委托代理人：张海波（王利利丈夫），男，汉族，1986年2月12日出生。委托代理人：刘常启，沈阳市皇姑区辽河法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：赵福艳，女，汉族，1957年2月7日出生，住址沈阳市皇姑区。被上诉人（一审被告）：韩宝恩，……