房屋租赁合同纠纷 （2016）京03民终10366号

本案存在以下问题：首先，北京宏坤基业建设项目管理有限公司（以下简称宏坤基业公司）作为北京市朝阳区安慧北里甲7号，建筑面积75平方米房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人将涉案房屋出租给承租人刘明，承租人刘明又将涉案房屋转租给次承租人吴全，这是原有的租赁关系。后涉案房屋的所有权由宏坤基业公司变更为国家林业局机关服务中心。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然有效存在，新的产权人在租赁物的所有权变更时就与承租人产生了租赁合同关系，继承原出租人的权利和义务，成为一个新的出租人，在承租人与新的产权人之间无须另行订立租赁合同，新的出租人要受该租赁合同的约束。上述租赁合同的效力及履行系本案进行实体审理的前提和基础，一审法院未对上述租赁关系进行审理而迳行处理刘明与吴全之间的租赁关系存在不当。其次，国家林业局机关服务中心在涉案房屋所有权变更至其名下后，在原有租赁关系未解除的情况下，又委托北京中林物业管理有限公司（以下简称中林公司）就同一标的房屋与北京旋风之恋美容

本案存在以下问题：首先，北京宏坤基业建设项目管理有限公司（以下简称宏坤基业公司）作为北京市朝阳区安慧北里甲7号，建筑面积75平方米房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人将涉案房屋出租给承租人刘明，承租人刘明又将涉案房屋转租给次承租人吴全，这是原有的租赁关系。后涉案房屋的所有权由宏坤基业公司变更为国家林业局机关服务中心。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然有效存在，新的产权人在租赁物的所有权变更时就与承租人产生了租赁合同关系，继承原出租人的权利和义务，成

北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）京03民终10366号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘明，男，1970年10月2日出生。委托诉讼代理人：孙锁堂，北京市天沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，北京市天沐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴全，男，1969年11月20日出生，北京旋风之恋美容美发中心法人。委托诉讼代理人：李云，女，1979年7月26日出生。上诉人刘明……