房屋租赁合同纠纷 （2015）一中民终字第09338号

本案中，亿佳公司将2508号房屋分拆隔断后对外出租，将其中的一间出租给李静波并签订了租赁合同，双方的行为已经构成了群租。虽然双方的上述行为并不影响租赁合同的效力，但法院对租赁合同有效的认定亦不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。正是基于对上述违法行为的整顿治理，导致双方租赁合同无法继续履行，对此事实双方均予以认可，亦未向对方主张违约责任，仅就租金退还问题产生争议，故本案的争议焦点就在于双方租赁合同实际解除的时间认定。对此本院论述如下：第一、根据亿佳公司于2014年9月20日在诉争房屋张贴《通知》的内容，已经明确根据政府主管部门的要求，隔断房应在9月28日前拆除，进而要求李静波等隔断租户需在此时间之前搬离。亿佳公司作为专业的房屋中介公司，其应当知晓违反上述规定所面临的后果，其不可能任由李静波居住到合同期满，而使自己处于遭受处罚的风险之中。作为诉争房屋的出租人，亿佳公司也有义务在上述通知规定的腾退时间期满后，检查房屋的实际情况，督促分租户搬离并收回房屋，故对于亿佳公司称不知晓李静波搬离的时间显然不符合常理。第二、从双方2014年12月3日办理退房手续的事实分析，此时间已超

本案中，亿佳公司将2508号房屋分拆隔断后对外出租，将其中的一间出租给李静波并签订了租赁合同，双方的行为已经构成了群租。虽然双方的上述行为并不影响租赁合同的效力，但法院对租赁合同有效的认定亦不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。正是基于对上述违法行为的整顿治理，导致双方租赁合同无法继续履行，对此事实双方均予以认可，亦未向对方主张违约责任，仅就租金退还问题产生争议，故本案的争议焦点就在于双方租赁合同实际解除的时间认定。对此本院论述如下：第一、根据亿佳公司于2014年9月20日在诉争房屋张贴《通知》的内容，已经明确根据政府主管部门的要求，隔断房应在9月28日前拆除，进而要求李静波

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第09338号上诉人（原审被告）北京亿佳基业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路123号3号楼3层302室。法定代表人瞿政，董事长。委托代理人刘永，男，1983年3月6日出生。被上诉人（原审原告）李静波，女，1977年6月4日出生。上诉人北京亿佳基业房地产经纪有限公司（以下简称亿佳公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀……