物业服务合同纠纷 （2016）晋03民终552号
裁判要旨
《业主大会和业主委员会指导规则》规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。2013年，南苑人家业主委员会集体辞职，因故未能及时产生新的业主委员会，南苑人家小区所在的平定县西城南关街社区委员会代行小区业主委员会，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会职责，与慧众物业公司签订的物业服务合同应属有效。2014年12月31日，平定县南苑人家业主委员会与慧众物业公司签订的物业服务合同，亦为当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效。李文韬作为南苑人家小区的业主，系该两份物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担着，构成物业合同的实际当事人，应受该两份合同的约束。依据物业服务合同的约定，慧众物业公提供物业服务，李文韬按时交纳物业费。慧众物业公司的服务虽存在瑕疵，但不影响合同目的实现，李文韬拒交物业费，当属违约，应承担相应的民事责任。慧众物业公司主张的滞纳金一节，在合同中并未进行明确约定，故不予支
摘要
《业主大会和业主委员会指导规则》规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。2013年，南苑人家业主委员会集体辞职，因故未能及时产生新的业主委员会，南苑人家小区所在的平定县西城南关街社区委员会代行小区业主委员会，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会职责，与慧众物业公司签订的物业服务合同应属有效。2014年12月31日，平定县南苑人家业主委员会与慧众物业公司签订的物业服务合同，亦为当事人的真实意思表示且未违反法律及
正文（节选）
山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋03民终552号上诉人（原审被告）：李文韬，男，1985年12月23日出生，汉族，河北省石家庄市人，现住山西省平定县。委托诉讼代理人：李跃科，男，1960年9月19日出生，汉族，河北省石家庄市人，现住山西省平定县。被上诉人（原审原告）：阳泉市慧众物业服务有限公司。法定代表人：梁建合，该公司经理。上诉人李文韬因与被上诉人阳泉市慧众物业服务有限公……