房屋买卖合同纠纷 （2021）粤13执异16号

本案的争议焦点为案外人闫明辉是否具有排除对涉案房产执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2019年8月2日作出裁定查封涉案房产，闫明辉与惠州市金沙实业有限公司于2018年10月9日签订《商品房买卖合同（预售）》，购房合同签订于查封之前。惠州市金沙实业有限公司于2019年4月18日向闫明辉发出入伙通知书，闫明辉对涉案房屋已经缴纳公摊水电费、物业管理费等，也是在查封之前已占有涉案房产。涉案房产总价款1017359元，闫明辉在支付首期房款后，余款71万元已办理银行按揭贷款，惠州市金沙实业有限公司已向闫明辉出具了涉案房屋的购房发票。未完成办理产权证书的原因在于惠州市金沙实业有限公司

本案的争议焦点为案外人闫明辉是否具有排除对涉案房产执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2019年8月2日作出裁定查封涉案房产，闫明辉与惠州市金沙实业有限公司于2018年10月9日

广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤13执异16号 异议人（案外人）：闫明辉，男，汉族，1981年2月6日出生，住址：深圳市盐田区。 申请保全人（原告）：张镇业，男，香港居民。 被保全人（被告）：惠州市金沙实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水桥背泗水人民三楼163号中裔玉陇公馆。 管理人：广东伟伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴晓雯，广东伟伦律师事务所律师。 被保全人……