物业服务合同纠纷 （2021）辽11民终204号

根据法律规定，前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本案中，前期物业合同是中珠地产和荣翔物业之间签订的中珠?天琴湾《前期物业服务合同》。根据《物业管理条例》第八条规定：“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”同时，该条例第六条规定业主在物业管理活动中享有的权利是提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。由此可见，能够代表全体业主共同利益的是业主大会而不是单独的个别业主。选聘和解聘物业服务企业，以及与物业服务企业签订物业服务合同涉及到全体业主的共同利益和共同管理权，作为单独的个别业主无权也没有能力决定，必须由业主共同决定，通过业主大会的形式作出决议。本案中，王**只代表其作为个别业主的自身意愿，并没有体现大多数业主的真实意思表示，既没有经过业主大会的形式作出决议，更没有获得全体业主或大多数业主的授权，就以个别业主的身份单独提起诉讼，属于主体不适格。关于退还物业费及电梯费问题，根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼

根据法律规定，前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本案中，前期物业合同是中珠地产和荣翔物业之间签订的中珠?天琴湾《前期物业服务合同》。根据《物业管理条例》第八条规定：“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”同时，该条例第六条规定业主在物业管理活动中享有的权利是提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。由此可见，能够代表全体业主共同利益的是业主大会而不是单独的个别业主。选聘和解聘物业服务企业，以及与物业服务企业签订物业服务合同涉及到全体业主的共同利益和共同管理权，作为单独的个别业主无权也

辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终204号 上诉人（原审原告）：王**，男，1976年1月1日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：杨光，男，1978年4月28日出生，汉族，个体业主，住辽宁省盘锦市双台子区。 被上诉人（原审被告）：盘锦荣翔物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。 法定代表人：李荣珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘……