房屋买卖合同纠纷 （2017）琼02民终305号

一、关于合同性质与合同效力的认定。张中兰与龙聚公司的签订的《合作建房合同书》名为合作建房，但从合同约定的内容分析，双方并未共享利益共担风险，不符合合作的法律特征；从合同的签订时间分析，龙聚公司于2011年即已建成涉案房屋，而双方合同签订于2013年，双方并不具备合作“建房”的基础，因此该合同名为合作实为房屋买卖合同。 关于合同效力，因龙聚公司出售的涉案房屋是建在村民集体所有的宅基地上，既未取得建设工程规划许可证，亦未取得商品房预售许可证明，其所售房屋实为俗称的“小产权房”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，张中兰与龙聚公司签订的《合作建房合同书》应认定为无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。从《合作建房合同书》约定的内容、房屋价款及三亚市当时的房价市场行情来看，张中兰应当是明知其购买的房屋就是“小产权房”的，其应当预见到购买此类房屋的风险，

一、关于合同性质与合同效力的认定。张中兰与龙聚公司的签订的《合作建房合同书》名为合作建房，但从合同约定的内容分析，双方并未共享利益共担风险，不符合合作的法律特征；从合同的签订时间分析，龙聚公司于2011年即已建成涉案房屋，而双方合同签订于2013年，双方并不具备合作“建房”的基础，因此该合同名为合作实为房屋买卖合同。 关于合同效力，因龙聚公司出售的涉案房屋是建在村民集体所有的宅基地上，既未取得建设工程规划许可证，亦未取得商品房预售许可证明，其所售房屋实为俗称的“小产权房”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，张中兰与龙聚公司签订的《合作建房合同

{C} 海南省三亚市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼02民终305号 上诉人（原审原告）：张中兰。 委托诉讼代理人：张颖，北京市京师律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：田芳。 委托诉讼代理人：张帆，北京市浩天信和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何矗，北京市浩天信和律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：谢芝军。 委托诉讼代理人：邓建国，北京市子悦律师事务所律师。 原审第三……