商品房预约合同纠纷 （2014）海南一中民一终字第167号

本案争议的焦点是：上诉人云通公司应否向被上诉人李天才返还预约购房定金20000元。围绕该争议焦点，应解决如下问题：首先是关于刘建辉以李天才的名义签署《说明》是否属于有权代理的问题。根据查明的事实，李天才委托刘建辉看房选房及代交购房定金均为口头委托，但事后其已向刘建辉及时支付定金款，以实际行为对该口头授权进行了确认。刘建辉虽陈述其征得李天才同意代签《说明》，但李天才对该陈述不予认可，上诉人亦未能提供其它证据进行佐证。因该《说明》约定的是交款方式、交款金额、交款期限以及逾期未足额交款后房屋和定金的处置等内容，涉及李天才多项权利义务的设立，不等同于看房和代交款等简单事项，代签应取得书面特别授权。刘建辉未取得书面授权即代签《说明》，事后又未获得李天才追认，其行为应属无权代理。其次是关于刘建辉代签《说明》是否构成表见代理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，相对人有理由相信行为人有代理权是成立表见代理的客观要件。上诉人主张在整个预约购房过程中，看房、交定金的是刘

本案争议的焦点是：上诉人云通公司应否向被上诉人李天才返还预约购房定金20000元。围绕该争议焦点，应解决如下问题：首先是关于刘建辉以李天才的名义签署《说明》是否属于有权代理的问题。根据查明的事实，李天才委托刘建辉看房选房及代交购房定金均为口头委托，但事后其已向刘建辉及时支付定金款，以实际行为对该口头授权进行了确认。刘建辉虽陈述其征得李天才同意代签《说明》，但李天才对该陈述不予认可，上诉人亦未能提供其它证据进行佐证。因该《说明》约定的是交款方式、交款金额、交款期限以及逾期未足额交款后房屋和定金的处置等内容，涉及李天才多项权利义务的设立，不等同于看房和代交款等简单事项，代签应取得书面特别授权。刘建

{C}海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第167号上诉人（原审被告）澄迈云通置业有限公司。法定代表人陈弘，董事长。委托代理人陈筱青，海南海地律师事务所律师。委托代理人林青娇，海南海地律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）李天才。委托代理人陈创乾，澄迈县金江法律事务所法律工作者。上诉人澄迈云通置业有限公司（以下简称云通公司）因商品房预约合同纠纷一案，不服海南省澄迈……