房屋买卖合同纠纷 （2016）苏09民终4573号

1.关于刘训广、缪德芹与罗成华达成的口头房屋买卖合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，由于房屋建筑在土地上，为土地的附着物，具有不可分离性，农村房屋所有权通过买卖而转让的，必然发生该房屋所占用的宅基地使用权的转让，而农村宅基地为农民集体所有，其使用权为农村集体经济组织的成员享有，具有身份属性，非本集体经济组织成员无法取得，故农村宅基地上的房屋不能向本集体经济组织之外的人员转让。案涉房屋系海通镇芦渔港村农村宅基房屋，而刘训广、缪德芹的户籍为海通镇中尖村，并非案涉房屋所在的经济组织，依法不能取得案涉房屋所占用的宅基地使用权，其双方达成的口头房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应确认为无效。2.关于刘训广、缪德芹主张的购房款返还及利息承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，因刘训广、缪德芹与罗成华口头达成的关于射阳县海通镇芦渔港村原村部前的一上一下楼房买卖合同被确认无效，刘训广、缪德芹主张罗成华返还已收取的购房款12万元，并承担从2016年

1.关于刘训广、缪德芹与罗成华达成的口头房屋买卖合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，由于房屋建筑在土地上，为土地的附着物，具有不可分离性，农村房屋所有权通过买卖而转让的，必然发生该房屋所占用的宅基地使用权的转让，而农村宅基地为农民集体所有，其使用权为农村集体经济组织的成员享有，具有身份属性，非本集体经济组织成员无法取得，故农村宅基地上的房屋不能向本集体经济组织之外的人员转让。案涉房屋系海通镇芦渔港村农村宅基房屋，而刘训广、缪德芹的户籍为海通镇中尖村，并非案涉房屋所在的经济组织，依法不能取得案涉房屋所占用的宅基地

江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏09民终4573号上诉人（原审被告）：罗成华，男，1963年1月10日出生，汉族，农民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：毛成全，江苏公正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘训广，男，1963年7月6日出生，汉族，农民，住江苏省射阳县。被上诉人（原审原告）：缪德芹，女，1965年10月28日出生，汉族，农民，住江苏省射阳县。共同委托诉讼代理……