物业服务合同纠纷 （2014）珠中法民三终字第498号

现代名城公司与杨宗胜签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。关于杨宗胜的抗辩，原审法院作如下评析：1、杨宗胜主张根据《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，业主委员会督促欠费业主交费是一个前置程序，现代名城公司无权直接向法院起诉。对此，原审法院认为，上述法条并未明确规定业主委员会督促交费是物业公司起诉主张权利的必经前置程序，无论是请求业主委员会督促交费还是通过诉讼方式均是维权的一种方式，而且涉案小区一直未建立业主委员会，现代名城公司通过诉讼方式主张权利，符合法律规定，因此，对杨宗胜的该项主张，原审法院不予采信。2、杨宗胜主张现代名城公司没有按合同约定全面履行义务，但并未向原审法院提交充分的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由杨宗胜承担举证不能的不利后果，且退一步来说，即使现代名城公司确存在瑕疵履行，杨宗胜应按照法律规

现代名城公司与杨宗胜签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。关于杨宗胜的抗辩，原审法院作如下评析：1、杨宗胜主张根据《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，业主委员会督促欠费业主交费是一个前置程序，现代名城公司无权直接向法院起诉。对此，原审法院认为，上述法条并未明确规定业主委员会督促交费是物业公司起诉主张权利的必经前置程序，无论是请求业主委员会督促交费还是通过诉讼方

广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）珠中法民三终字第498号上诉人（原审被告）：杨宗胜，男，xx年xx月xx日出生，汉族，住珠海市金湾区，身份证号码：x********。被上诉人（原审原告）：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区。法定代表人：郭勉如。委托代理人：陈大文，男，xx年xx月xx日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。身份证号码：********。系被上诉人……