房屋租赁合同纠纷 （2019）津02民终6718号

无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，案涉房屋实际权利人沈华等五人通过返还原物之诉要求李凤菊返还案涉房屋，其以明示的方式拒绝追认李凤菊与洪强公司签订的租赁合同，则李凤菊与洪强公司签订的租赁合同无效。从房屋来源来看，洪强公司作为房屋管理机构，未能提供其接受案涉房屋管理委托的证据，没有尽到作为第三方房屋管理机构严格妥善审核代管房屋相关情况的义务，造成李凤菊置换案涉房屋后需要腾空房屋给实际权利人，洪强公司存在重大过失，应当对李凤菊的损失承担赔偿责任。从合同相对性来看，洪强公司收取房屋置换费用并与李凤菊签订《天津市房屋租赁合同》，洪强公司作为《天津市房屋租赁合同》记载的房屋出租人，应当保证房屋不存在权属方面的风险，同时应当保证李凤菊对案涉房屋的居住权，现因案涉房屋权属问题致使《天津市房屋租赁合同》无效，李凤菊无法居住案涉房屋，洪强公司作为房屋出租人亦应当对李凤菊的损失承担赔偿责任。从蔺焕萍与李凤菊的置换交易来看，李凤菊购买案涉房屋的关键，在于李凤菊能够与洪强公司签订《天津市房屋租赁合同》，此点使李凤菊在置换的过程中未对案涉房屋权属产生

无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，案涉房屋实际权利人沈华等五人通过返还原物之诉要求李凤菊返还案涉房屋，其以明示的方式拒绝追认李凤菊与洪强公司签订的租赁合同，则李凤菊与洪强公司签订的租赁合同无效。从房屋来源来看，洪强公司作为房屋管理机构，未能提供其接受案涉房屋管理委托的证据，没有尽到作为第三方房屋管理机构严格妥善审核代管房屋相关情况的义务，造成李凤菊置换案涉房屋后需要腾空房屋给实际权利人，洪强公司存在重大过失，应当对李凤菊的损失承担赔偿责任。从合同相对性来看，洪强公司收取房屋置换费用并与李凤菊签订《天津市房屋租赁合同》，洪强公司作为

天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终6718号上诉人（原审被告）：天津市洪强房屋信托有限公司，住所地天津市和平区多伦道159号。法定代表人：于默，董事长。委托诉讼代理人：李鑫，天津汇川律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆靖尧，天津汇川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李凤菊，女，1957年4月11日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：李家栋，李凤菊之兄，……