物业服务合同纠纷 （2016）沪01民终13401号

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中建设单位XX公司与新工公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。新工公司作为物业管理单位，为包括蔡少敏在内的全体业主提供了物业管理服务，蔡少敏接受了新工公司的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对新工公司要求蔡少敏支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。蔡少敏在审理中对新工公司诉求物业服务费中包含预缴2016年4月至2016年6月三个月的物业服务费提出异议，认为预缴的依据不足，因业主预交三个月物业服务费由蔡少敏签字确认遵守和履行的业主临时规约中的相关规定为依据，故蔡少敏的辩解意见难以采纳。蔡少敏在审理中辩解新工公司的物业服务存在严重瑕疵等问题而要求降低物业收费标准，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故蔡少敏以此作为其一户要求降低物业服务费的理由缺乏依据，难以采纳。当然，新工公司作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中建设单位XX公司与新工公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。新工公司作为物业管理单位，为包括蔡少敏在内的全体业主提供了物业管理服务，蔡少敏接受了新工公司的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对新工公司要求蔡少敏支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。蔡少敏在审理中对新工公司诉求物业服务费中包含预缴2016年4月至2016年6月三个月的物业服务费提出异议，认为预缴的依据不足，因业主预交三个月物业服务费由蔡少敏签字确认遵守和履行的业主临时规约中的相关规定为依据，故蔡少敏的辩解意见难以采纳。蔡少敏在审理中辩解

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终13401号上诉人（原审被告）：蔡少敏，男，1982年1月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：新工（厦门）物业管理服务有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区川沙路2977号4幢201-202室。负责人：王建勇，总经理。委托诉讼代理人：庄昱峰，上海秦雷律师事务所律师。上诉人蔡少敏因与被上诉人新工（厦门）物业管理服务……