房屋买卖合同纠纷 （2015）菏民一终字第317号

“小产权房”只能在本集体经济组织成员之间进行“交易”，目前法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发及集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售；同时，“小产权房”也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。原被告均认可涉案房屋为“小产权房”，双方于2014年4月21日签订的《商品房买卖合同说明》显系无效。原告董言均作为涉案房屋的购买人应当对所购房屋的性质、权属进行必要的审查，但其未尽到审慎的审查义务；被告闫德友在明知其不具有开发资质及未取得商品房预售许可证的前提下，仍出售涉案房屋，其亦存在明显过错。故对涉案房屋买卖合同无效，原被告均存在过失。另外，对债务转移合同构成实质要件的审查，即是否存在合法有效的债务。若设涉案房屋买卖合同不存在无效的情形，基于本案380000元“债务转移”的事实存在，原告主张被告返还房款430000元应予支持。问题在于原被告签订的《商品房买卖合同说明》系无效合同，且原被告均存在过错，原告基于无效合同向被告主张转移至孙某某380000元房款

“小产权房”只能在本集体经济组织成员之间进行“交易”，目前法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发及集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售；同时，“小产权房”也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。原被告均认可涉案房屋为“小产权房”，双方于2014年4月21日签订的《商品房买卖合同说明》显系无效。原告董言均作为涉案房屋的购买人应当对所购房屋的性质、权属进行必要的审查，但其未尽到审慎的审查义务；被告闫德友在明知其不具有开发资质及未取得商品房预售许可证的前提下，仍

山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）菏民一终字第317号上诉人（原审原告）：董言均，农民。委托代理人：石永胜，山东法运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阎德友，农民。委托代理人：王平生，山东荣清律师事务所律师。上诉人董言均因与被上诉人阎德友房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2015）单民初字第451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日立案受理后，……