案外人执行异议之诉 （2017）苏07民终77号

周辛林与朱自山于2013年签订了房屋租赁合同，并有转款凭证、装修合同等证据予以证实，对该租赁合同的真实性一审法院予以确认。新通公司否认租赁合同的真实性，但没有提供足够的证据证明租赁合同的虚假性或双方恶意串通，故对其抗辩事由不予采信。周辛林2013年11月取得涉案房产的租赁权，新通公司2014年之后才取得抵押权。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；同时合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故本案中通过拍卖、变卖或其他方式转移涉案房产所有权所获价款清偿新通公司债务不影响周辛林剩余租赁期限内租赁权的行使，涉案房产所有权转移后，新的受让人取得房屋的所有权，周辛林继续行使剩余租赁期限内的租赁权，租赁期限届满后新的所有权人才能取得占有、使用的权利。综上，依据《中华人民共合同法》第四十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、周辛林与朱自山2013年11月18日签订的关于位于东海县牛山镇××北岸公馆××号门面房《房屋租赁

周辛林与朱自山于2013年签订了房屋租赁合同，并有转款凭证、装修合同等证据予以证实，对该租赁合同的真实性一审法院予以确认。新通公司否认租赁合同的真实性，但没有提供足够的证据证明租赁合同的虚假性或双方恶意串通，故对其抗辩事由不予采信。周辛林2013年11月取得涉案房产的租赁权，新通公司2014年之后才取得抵押权。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；同时合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故本案中通过拍卖、变卖或其他方式转移涉案房产所有权所获价款清偿新通公司债务不影响周辛林剩余租赁期限内租赁权的行使，

江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终77号上诉人（原审被告）：东海县新通农村小额贷款有限公司，住所地江苏省东海县中华北路1号东海水晶城2馆C区2-13房。法定代表人：施继红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈恩，该公司经理。委托诉讼代理人：武建，江苏尚扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周辛林，男，1977年12月23日生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：李耀……