农村房屋买卖合同纠纷 （2017）沪02民终4912号

杨浩与余宝林之间签订的《房屋买卖协议书》虽系双方当事人真实意思表示，但由于农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。余宝林不是崇明区长兴镇同心村集体经济组织成员，不能取得系争房屋宅基地使用权，双方之间的协议违反了相关国家法律、法规的规定，故双方之间的房屋买卖协议无效。鉴于余宝林已实际居住使用系争房屋多年，系争房屋也已纳入拆迁范围，且已经被拆除，故在扣除购房款后，考虑徐伍壹等重新购房的合理支出，对系争房屋的拆迁利益法院予以酌情分配。本案中，余宝林购买的系争房屋中的有证建筑面积仅为杨浩的51平方米，而拆迁补偿时系按照240平方米建筑面积的标准进行补偿，故该房的拆迁利益明显包含了被安置对象的利益，故系争房屋的拆迁利益应按51平方米加上25%的阳台面积及3%的误差计65.28平方米重新予以核定，即：1、建安重置总价33,272元(按评估报告实测24,248元加上批而未建面积补偿11.28平方米×800元/平方米)；2、有效建筑面积的土地使用权基价加上价格补贴84,864元，每平方米1,300元按65.28平

杨浩与余宝林之间签订的《房屋买卖协议书》虽系双方当事人真实意思表示，但由于农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。余宝林不是崇明区长兴镇同心村集体经济组织成员，不能取得系争房屋宅基地使用权，双方之间的协议违反了相关国家法律、法规的规定，故双方之间的房屋买卖协议无效。鉴于余宝林已实际居住使用系争房屋多年，系争房屋也已纳入拆迁范围，且已经被拆除，故在扣除购房款后，考虑徐伍壹等重新购房的合理支出，对系争房屋的拆迁利益法院予以酌情分配。本案中，余宝林购买的系争房屋中的有证建筑面积仅为杨浩的51平方米，而拆迁补偿时

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终4912号上诉人(原审被告)：徐伍壹，女，1954年4月30日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：徐敬一，男，1952年3月12日生，汉族，住上海市虹口区。上诉人(原审被告)：余宝深，男，1939年4月18日生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人(原审被告)：余晖，男，1979年10月3日生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人(原审被告)：余……