物业服务合同纠纷 （2021）辽02民终4474号

原告与大连圣仁房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有约束力。小区业主应当按照合同约定的物业收费标准及时间向原告交纳物业服务费。原告主张的物业服务费期间包括原房主鲁楠拖欠的物业服务费期间以及被告拖欠的物业服务费期间。本案中，双方的争议焦点为被告作为竞拍房屋的买受人是否应当承担房屋产权转移前原房主拖欠的物业费。首先，原房主鲁楠在2020年6月4日前系案涉房屋的所有人，应对此前产生的物业管理费承担付款责任，该部分责任不因房屋被拍卖而被免除。其次，《竞买公告》、《竞买须知》、《标的物详情》中关于买受人应当负担费用的说明为：“所有涉及的税费、欠费及办理权证等所需费用，按法律规定标准，全部由买受人承担。”均未明确说明案涉房屋拍卖成交产权转移前拖欠的物业服务费由买受人承担，亦无法推断出买受人应当承担拍卖成交前的物业服务费。原告主张被告承担房屋拍卖成交产权转移前的物业服务费，没有依据。综上，被告应当承担自案涉房屋产权转移至其名下后的物业费，即2020年6月5日至2020年12月31日期间的物业服务费5684元（183.95平方米×4.

原告与大连圣仁房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有约束力。小区业主应当按照合同约定的物业收费标准及时间向原告交纳物业服务费。原告主张的物业服务费期间包括原房主鲁楠拖欠的物业服务费期间以及被告拖欠的物业服务费期间。本案中，双方的争议焦点为被告作为竞拍房屋的买受人是否应当承担房屋产权转移前原房主拖欠的物业费。首先，原房主鲁楠在2020年6月4日前系案涉房屋的所有人，应对此前产生的物业管理费承担付款责任，该部分责任不因房屋被拍卖而被免除。其次，《竞买公告》、《竞买须知》、《标的物详情》中关于买受人应当负担费用的说明为：“所有涉及的税费、欠费及

辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终4474号 上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连市高新技术产业园区软件园知音园21号。统一社会信用代码91210231723451243K。 法定代表人：李林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路一平，辽宁顾阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李繁，女……