商品房预售合同纠纷 （2016）黔26民终1112号

原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当受法律保护，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原告于2014年5月20日履行了支付全部购房款的义务，而被告逾期交房事实存在，被告亦予以认可，故被告应当承担逾期交房的违约责任。本案争议焦点有三，一是逾期交房期间的认定；二是被告是否具备不可抗力的免责事由；三是合同约定的违约金是否过高，是否应当进行调整。第一、关于逾期交房期间的认定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案双方所签合同第十一条对交付条件另有约定，将“已取得建筑工程竣工合格证明文件”约定为交付条件之一，而被告直至2014年10月20日方获准竣工验收备案，故应认定该日为交付完成之日。被告辩称交付时间是验收单位在备案表上的签章日期2014年7月22日的意见，一审认为行政机关的证明文件应当以行政机关的发文及签章日期为准，故本案中竣工验收备案表的备案日期2014年10月20日应当认定为交付完成之日。因此被告违约交房期间为2014年5月20日——2014年10月

原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当受法律保护，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原告于2014年5月20日履行了支付全部购房款的义务，而被告逾期交房事实存在，被告亦予以认可，故被告应当承担逾期交房的违约责任。本案争议焦点有三，一是逾期交房期间的认定；二是被告是否具备不可抗力的免责事由；三是合同约定的违约金是否过高，是否应当进行调整。第一、关于逾期交房期间的认定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案双方所签合同第十一条对交付条件另有约定，将“已取得建

贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔26民终1112号上诉人（原审被告）榕江县万顺房地产开发有限公司。地址：贵州省榕江县商贸城。法定代表人叶园园，男，系该公司总经理。被上诉人（原审原告）ＸＸ，女，1970年7月14日生，汉族，住贵州省榕江县。上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司（以下简称：万顺房开公司）因与被上诉人ＸＸ商品房预售合同纠纷一案，不服榕江县人民法院（20……