所有权确认纠纷 （2014）连民终字第00981号

房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体的法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有“推定的证据效力”，与实际权利状况并不一定完全吻合，且房屋的产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。本案中涉案房屋虽然登记在王敏的名下，但程长明提供了其与皇嘉公司签订的商品房屋预订协议书，此协议书已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、付款时间、交房时间等合同主要内容，应当认定为房屋买卖合同，且程长明已向皇嘉公司支付了购房款，履行了房屋交接手续，并实际使用房屋至今，程长明对涉案房屋已经享有了实际的产权和完全的使用权。而王敏提供的证据能证明皇嘉公司曾将涉案房屋抵押给农业银行房地产信贷部，市中院查封保全了涉案房屋，皇嘉公司与农业银行房地产信贷部达成了分期还款的调解协议，但无证据证明皇嘉公司在未按期归还贷款本息时，将涉案房屋抵偿给农业银行房地产信贷部，故无证据证明农业银行房地产信贷部有权将涉案房屋委托沈城公司代卖。在正常的房屋买卖过程中，实地查看房屋，对房屋状态

房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体的法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有“推定的证据效力”，与实际权利状况并不一定完全吻合，且房屋的产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。本案中涉案房屋虽然登记在王敏的名下，但程长明提供了其与皇嘉公司签订的商品房屋预订协议书，此协议书已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、付款时间、交房时间等合同主要内容，应当认定为房屋买卖合同，且程长明已向皇嘉公司支付了购房款，履行了房屋交接手续，并实际使用房屋至今

江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）连民终字第00981号上诉人（原审原告）王敏。委托代理人刘琴，江苏永信律师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）程长明。委托代理人许海斌，江苏中瀛律师事务所律师。原审第三人中国农业银行股份有限公司连云港分行。住所地连云港市新浦区海昌南路消防支队院内。法定代表人孙羊生，该行行长。委托代理人吴龙球。原审第三人连云港沈城房地产开发有限公司。住所地连云……