物业服务合同纠纷 （2013）渝一中法民终字第03869号

我国《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，俊帆物管公司系王敏房屋所在楼盘的物业服务企业，故其应当按照约定为王敏提供相应的物业服务。本案中，双方在审理中均一致确认引起该污水倒流的原因系三楼主管道油污堵塞，而对该排污管道的维修疏通工作系物业公司服务范围，因此，本案的焦点在于俊帆物管公司辩称的由于三楼商业用房被法院查封无法进入导致未能及时更换管道的意见能否成为其免责事由。法院认为，法院进行查封的目的在于保证债权人在执行生效法律文书中所确认的债权的实现，限制债务人对作为执行标的物的财产的处分权，因此，法院查封仅是限制债务人财产处分权的方式，在不损害债权人利益的前提下，如发生本案中的紧急状况，物管公司通过与法院沟通，应当是可以进入查封的房产进行排险维修的。然而本案中，从王敏房屋2011年9月发生污水倒灌至2012年下半年更换管道长达大半年的时间中，俊帆物管公司未举示任何证据证明其曾为进入3楼对管道进行更换疏通所作的努力，有怠于履行义务之嫌

我国《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，俊帆物管公司系王敏房屋所在楼盘的物业服务企业，故其应当按照约定为王敏提供相应的物业服务。本案中，双方在审理中均一致确认引起该污水倒流的原因系三楼主管道油污堵塞，而对该排污管道的维修疏通工作系物业公司服务范围，因此，本案的焦点在于俊帆物管公司辩称的由于三楼商业用房被法院查封无法进入导致未能及时更换管道的意见能否成为其免责事由。法院认为，法院进行查封的目的在于保证债权人在执行生效法律文书中所确认的债

重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第03869号上诉人（原审被告）重庆市俊帆物业管理有限公司，住所地重庆市璧山县璧城街道远林二街3号附6号，组织机构代码66359499-7。法定代表人赵红芳，该公司总经理。委托代理人周兵，男，汉族，1975年5月24日出生。委托代理人邹盛梅，璧山县璧城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）王敏，女，汉族，1967年1月12日出生……