房屋买卖合同纠纷 （2015）一中民终字第3085号

没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。依据现有证据查明的事实可以认定郭文河与赵春杰之间并未构成表见代理，赵春杰对郭文河的售房行为亦未进行追认，故根据法律规定应由行为人郭文河承担相应的民事责任。本案中，人民法院生效裁判文书已认定涉案的《北京市房屋买卖合同》未成立，故刘嘉琳主张赔偿损失，具备事实及法律依据。关于赔偿损失的具体数额，结合本案基础事实，在购买501号房屋的洽商过程中，501号房屋均登记在郭文河名下，且郭文河与北京鑫尊房地产经纪有限责任公司签署过独家代理卖房协议。直至2012年9月21日，该房屋才变更登记到赵春杰名下。而在2012年9月23日，郭文河在明知501号房屋已变更登记至赵春杰名下，且其并未持有赵春杰出具的相关委托代理手续的情况下即与刘嘉琳签订《北京市房屋买卖合同》，最终导致该合同未成立，郭文河对此应承担主要责任；而依据现有证据可以认定刘嘉琳一方在缔约时明知501号房屋登记在赵春杰名下，也明知郭文河并无相关的委托代理手续，其对于合同不成立亦应承担一定的责任。有鉴于此，赔偿损失的具

没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。依据现有证据查明的事实可以认定郭文河与赵春杰之间并未构成表见代理，赵春杰对郭文河的售房行为亦未进行追认，故根据法律规定应由行为人郭文河承担相应的民事责任。本案中，人民法院生效裁判文书已认定涉案的《北京市房屋买卖合同》未成立，故刘嘉琳主张赔偿损失，具备事实及法律依据。关于赔偿损失的具体数额，结合本案基础事实，在购买501号房屋的洽商过程中，501号房屋均登记在郭文河名下，且郭文河与北京鑫尊房地产经纪有限责任公司签署过独家代理卖房协议。直至2012年9月21日，该房屋

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第3085号上诉人（原审被告）郭文河，男，1970年7月30日出生。委托代理人赵春杰（郭文河之妻），1974年1月19日出生。委托代理人江学平，北京市地石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘嘉琳，男，1983年9月10日出生。委托代理人李中山，北京市中关律师事务所律师。上诉人郭文河因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（20……