房屋租赁合同纠纷 （2021）鲁01民终6364号

案件争议焦点为：第一，计算涉案房屋租金所依据的租赁面积应为多少、租赁范围；第二，涉案商场地下负一层的租赁费、管理费计算标准；第三，诚信农业公司抗辩的扣减项目及金额能否成立；第四，是否符合解除条件。关于第一个争议焦点，即合同约定的租赁物的实际租赁面积为何。双方对于以下几个问题存在争议：双方的实际租赁范围为何？租赁面积中应扣除的部分为何？双方一致认可的是实际租赁面积指的是建筑面积。但诉讼中，北斗星公司、诚信农业公司在鉴定时又都提出了公摊的问题，且诚信农业公司认为，北斗星公司将本该是诚信农业公司使用的公摊面积围挡单独出租给案外人，公平角度该部分面积应予扣除。即双方实质上仍对计算实际租赁面积的标准存在争议。一审法院认为，应统一按照建筑面积计算双方的实际租赁面积，理由如下：双方在租赁合同第四条已经明确约定租金计算是指实测建筑面积按照该合同第六条有关规定计算结果，属于明确约定以建筑面积为标准。对于排除租赁范围之外的面积和附件中所列的扣除部分指的是建筑面积还是实际面积未进行特别约定，因此应结合交易习惯、合同对于总租金的计算方式来判断，常理理解，从法律上来讲，当事人仅对自己的专有部分享有绝对的占有、使

案件争议焦点为：第一，计算涉案房屋租金所依据的租赁面积应为多少、租赁范围；第二，涉案商场地下负一层的租赁费、管理费计算标准；第三，诚信农业公司抗辩的扣减项目及金额能否成立；第四，是否符合解除条件。关于第一个争议焦点，即合同约定的租赁物的实际租赁面积为何。双方对于以下几个问题存在争议：双方的实际租赁范围为何？租赁面积中应扣除的部分为何？双方一致认可的是实际租赁面积指的是建筑面积。但诉讼中，北斗星公司、诚信农业公司在鉴定时又都提出了公摊的问题，且诚信农业公司认为，北斗星公司将本该是诚信农业公司使用的公摊面积围挡单独出租给案外人，公平角度该部分面积应予扣除。即双方实质上仍对计算实际租赁面积的标准存在

山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6364号并案上诉人（原审并案原告、原审并案反诉被告）：济南北斗星商业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄立仁，董事长。委托诉讼代理人：苑强，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙硕，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺宁，山东齐鲁律师事务所律师。并案上诉人（原审并案被告、原审并案反诉原告）：山东诚信农业科技有限公司，住所……