农村房屋买卖合同纠纷 （2017）黔03民终1623号

本案争议的焦点是，祝怀常与祝怀涛于1997年9月4日签订的《买卖房产合约》是否有效，该协议包含两部分内容，第一部分是房屋的买卖，第二部分是土地的流转。对于协议的第一部分内容即房屋的买卖，因房地的一体性，农村房屋的买卖，实际包含了农村宅基使用权的转让，该案争议的房屋的宅基地使用权系祝怀涛妻子邓泽先及其父母、子女、胞妹申请取得，该房屋系家庭共同财产，建房时虽然祝怀涛与邓泽先系夫妻关系，但祝怀涛仅对该房屋财产享有份额，享有相应的相处权，其系国有单位职工，非农业户口，不是本集体经济组织成员，故其对该宅基地无使用权，无权对该宅基地使用权进行转让，且祝怀涛的处分行为未经权利人追认，亦未取得处分权，故祝怀常、祝怀涛双方签订的《买卖房产合约》中的第一部分内容即房屋的买卖应认定无效。对于协议的第二部分内容即土地的流转，因祝怀涛系国有单位职工，非农业户口，不是本集体经济组织成员，更不是争议土地的使用权人，在未取得代理权的前提下，无权对他人的土地使用权予以处分，且祝怀涛的处分行为未经权利人追认，亦未取得处分权，故双方签订的《买卖房产合约》中的第二部分内容即土地的流转应认定无效。该《买卖房产合约》无户主或其它

本案争议的焦点是，祝怀常与祝怀涛于1997年9月4日签订的《买卖房产合约》是否有效，该协议包含两部分内容，第一部分是房屋的买卖，第二部分是土地的流转。对于协议的第一部分内容即房屋的买卖，因房地的一体性，农村房屋的买卖，实际包含了农村宅基使用权的转让，该案争议的房屋的宅基地使用权系祝怀涛妻子邓泽先及其父母、子女、胞妹申请取得，该房屋系家庭共同财产，建房时虽然祝怀涛与邓泽先系夫妻关系，但祝怀涛仅对该房屋财产享有份额，享有相应的相处权，其系国有单位职工，非农业户口，不是本集体经济组织成员，故其对该宅基地无使用权，无权对该宅基地使用权进行转让，且祝怀涛的处分行为未经权利人追认，亦未取得处分权，故祝怀常

贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终1623号上诉人（原审原告）：祝怀常，男，1965年5月11日出生，汉族，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：叶昌铠，贵州严正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祝怀涛，男，1950年9月3日出生，汉族，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：李建勇，贵州遵贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤大坪，贵州遵贤律师事务所实习律师。上诉人祝怀常因与被……