物业服务合同纠纷 （2017）苏02民终3718号

怡禾公司与新城公司签订的《前期物业服务合同》及新城公司与朱美灵签订的《前期物业管理服务协议》均系当事人的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定享有权利和承担义务。根据双方当事人讼争事实及各自观点，本案争议焦点为：一、怡禾公司在履行物业服务合同过程中是否存在瑕疵？如存在瑕疵，则物业公共服务费应如何计算；二、朱美灵是否存在逾期付款违约行为？如存在，则逾期付款违约金应如何计算。根据《前期物业管理服务协议》的约定，怡禾公司作为尚锦城B区的物业服务企业，应对该小区的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。现朱美灵举证的照片显示该小区存在一楼业主在小花园内违章搭建、小区有小广告张贴行为发生、小区健身器械损坏且未能修复等物业服务问题。另外，怡禾公司对于朱美灵提出的房屋渗水和漏水问题，应当及时到现场进行察看，并对房屋渗水、漏水原因加以详细分析。如属于房屋外墙和房屋屋顶的质量问题造成的，应及时对房屋外墙和房屋屋顶进行维护、修缮；如属于房屋内部结构、施工材料等原因造成的，也应及时通知开发商进行修缮。

怡禾公司与新城公司签订的《前期物业服务合同》及新城公司与朱美灵签订的《前期物业管理服务协议》均系当事人的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定享有权利和承担义务。根据双方当事人讼争事实及各自观点，本案争议焦点为：一、怡禾公司在履行物业服务合同过程中是否存在瑕疵？如存在瑕疵，则物业公共服务费应如何计算；二、朱美灵是否存在逾期付款违约行为？如存在，则逾期付款违约金应如何计算。根据《前期物业管理服务协议》的约定，怡禾公司作为尚锦城B区的物业服务企业，应对该小区的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务

江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终3718号上诉人（原审被告）：朱美灵，女，1982年5月27日出生，汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）：怡禾（无锡）物业服务有限公司，住所地无锡市滨湖区华清路280号。法定代表人：魏成彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋匡奇，江苏福庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞晓锋，江苏福庆律师事务所律师。上诉人朱美灵因与被上诉人怡禾（……